sci ou nom propre?

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hotelbiron

21/07/2019 à 14:50

bonjour

après quelques années d'exercice, je souhaite acquérir les murs de mon cabinet actuellement en location. J'ai consulté mon comptable qui me conseille d'acheter en SCI (cabinet monopraticien). De ce que j'ai compris, la SCI est plus favorable lors de la revente mais pèsera fiscalement plus lourd en attendant puisque cela génère des revenus fonciers. N'est il pas alors plus avantageux d'emprunter en son nom propre? Meme si la taxation des plus values lors de la revente sera plus importante, cela n'est il pas compensé par les gains réalisés pendant 20 ou 25 ans auparavant? D'autant qu'il est quand même difficile de se projeter si loin et d'apprécier l'évolution du marché immobilier sur une si longue période. J'ai aujourd'hui 43 ans. J'aimerais avoir l'avis de praticiens exerçant seul comme moi, avec un chiffre d'affaire peu élevé (ce qui est mon cas). Marié, deux enfants. taux marginal d'imposition 30%. J'ai aujourd'hui l'impression que la SCI ne sera rentable que si revends avec une plus value importante (ce qui est impossible à déterminer à l'avance). Prix d'achat 145000€ hors FN. Merci d'avance

Hok-1b_hgd3rj

Hokusai

21/07/2019 à 15:46

Gros point d interrogation c est comment seront taxer les bénéfices fonciers dans l avenir... Taxation sur la plus-value... Évolution du prix de l immobilier... Très compliquer de répondre.
Le pbm c est que tu achètes tard.
A 30ans la question ne se pose même pas.

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Alios

21/07/2019 à 18:38

Si tu veux lisser et reporter ta fiscalité, la sci le permets à condition d'opter pour l'assujettissement à l'impôt sur les société et l'amortissement de tes locaux. La fiscalité pèsera à la sortie sur la totalité de ta vente et non sur la seule plus-value.
C'ets un choix qui peux t'arranger mais à mon avis ton comptable t'a donné un minimum d'explication voire pas du tout sur les différentes options fiscales que te permet une SCI...
Renseigne toi bine avant de prendre ta décision car elle t'engage pour de nombreuses années et sans possibilité de faire marche arrière sauf à engendrer des frais +++.

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Alios

21/07/2019 à 18:43

Le comptable n'est pas un conseiller en gestion de patrimoine. Evite les conseillers bidons qui ne sont là que pour te vendre des produits sur lesquels ils sont commissionnés. Sois très vigilant !

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Alios

21/07/2019 à 18:54

Emprunte en remboursement de capital constant avec exonération de pénalités en cas de remboursement anticipé.

Arrange-toi pour que ton loyer couvre plus que tes remboursements d'emprunts et te dégage du cash.

L'amortissement de ton local te permettra d'adoucir ta fiscalité en plus.

L'excédent peut alors être consacré à la constitution d'un capital retraite en immobilier ou en assurance-vie.

Sur 20,ans çà vaut largement le coup.

J'ai appris çà trop tard, j'ai toujours été le pigeon du système à payer trop d'impôts.

Méfie-toi des conseils "gratuits" de ton banquier aide ton assureur...Ils n'en veulent qu'à ton fric de plus en plus chèrement gagné en ces périodes de dévaluation continue de nos actes.

N'achète pas les remises fiscales que tu payes cher et qui te font investir sur des produits bidons vendus très au delà de leur valeur réelle (Pinel, etc..)

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Alios

21/07/2019 à 18:54

et de ton assureur... oups!

Hok-1b_hgd3rj

Hokusai

21/07/2019 à 18:58

Alios écrivait:
-----.
> Arrange-toi pour que ton loyer couvre plus que tes remboursements d'emprunts et
> te dégage du cash.

T es limité par la valeur locative de ton local...

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hotelbiron

21/07/2019 à 19:00

bonjour

tu me conseilles donc d'acheter en mon nom propre hors SCI c'est ça?

Hok-1b_hgd3rj

Hokusai

21/07/2019 à 19:05

Tu auras fini de rembourser a 58 ans... Ça te fait 10 ans de location sans rembourser de capital.
En nom propre tu déduis tout pendant 15 ans... Après 10 ans rien puis beaucoup a la revente.
Tu connais la valeur locative max que le fisc accepterait ??

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clemsdent

21/07/2019 à 23:35

44ans, 2enfants, marié, associé en SELARL avec Madame. J'ai acheté le local en SCI soumis à l' IS il y a 3 ans. , afin de pouvoir amortir l'achat du local (sur 25ans je crois). Les loyers du cabinet paient le crédit immoibilier/travaux actuellement. J'ai compris que la SCI payait une plus value sur la totalité de la valeur compatble (amorti) du local au moment du départ à la retraite si revente. Quand je partirai à la retraite, le local peut être un argument de revente du cabinet. Sinon j'ai toujours la possibilité de reprendre un crédit au nom de la SCI pour financer les travaux de modification du local en logemet p.ex. . et puis je me suis dit, c'est dans 25ans, on saura pas comment les lois changeront d'ici là. j'ai préféré profiter de ce qui me "rapporte les plus" au jour d'aujourd hui sans penser à la probable plus value dans 25ans.

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jeanpi75

22/07/2019 à 06:04

A mon sens aucun intérêt SCI en nom propre. L'idée étant d'obtenir un résultat neutre ou négatif fiscalement et positif en trésorerie du moins au début. Donc SCI à l'Is.
Apres tu réinvesti le capital en prévision de la revente où tu seras massacré.
Excellent numéro de la revue "Le Particulier " en juin sur ce sujet.
Fuis les gens pros qui te sortent le laïus " l'outil de transmission du capital...blabla blablabla.."

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hotelbiron

22/07/2019 à 06:22

jeanpi75 écrivait:
--------
> A mon sens aucun intérêt SCI en nom propre. L'idée étant d'obtenir un résultat
> neutre ou négatif fiscalement et positif en trésorerie du moins au début. Donc
> SCI à l'Is.
> Apres tu réinvesti le capital en prévision de la revente où tu seras massacré.
> Excellent numéro de la revue "Le Particulier " en juin sur ce sujet.
> Fuis les gens pros qui te sortent le laïus " l'outil de transmission du
> capital...blabla blablabla.."

C'est aussi ma philosophie du moment. Mais dans ce cas pourquoi ne pas acheter en nom propre hors sci et faire entrer les murs à l'actif privé : amortissement mais séparation de l'activité et des murs malgré tout. Et une fiscalité moins pénalisante en sortie que la sci à l'IS non?

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hotelbiron

22/07/2019 à 06:26

Alios écrivait:
-----
> Emprunte en remboursement de capital constant avec exonération de pénalités en
> cas de remboursement anticipé.
>
> Arrange-toi pour que ton loyer couvre plus que tes remboursements d'emprunts et
> te dégage du cash.
>
> L'amortissement de ton local te permettra d'adoucir ta fiscalité en plus.
>
> L'excédent peut alors être consacré à la constitution d'un capital retraite en
> immobilier ou en assurance-vie.
>
> Sur 20,ans çà vaut largement le coup.
>
> J'ai appris çà trop tard, j'ai toujours été le pigeon du système à payer trop
> d'impôts.
>
> Méfie-toi des conseils "gratuits" de ton banquier aide ton assureur...Ils n'en
> veulent qu'à ton fric de plus en plus chèrement gagné en ces périodes de
> dévaluation continue de nos actes.
>
> N'achète pas les remises fiscales que tu payes cher et qui te font investir sur
> des produits bidons vendus très au delà de leur valeur réelle (Pinel, etc..)

Dans quel cadre puis je faire cela? Tu parles de loyers donc d'une sci?

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hotelbiron

22/07/2019 à 07:28

si je résume, 4 possibilités s'offrent à moi:
- achat en nom propre en tant que particulier et location: cela génère du foncier soumis à l'ir éventuellement (possibilité micro foncier)
- achat en SCI soumis à l'ir (pression fiscale augmentée mais transmission plus aisée), soumis à l'IS (moins de pression fiscale le temps de l'emprunt mais forte taxation à la revente)
- achat par l'entreprise directement: pas de formalités, amortissement donc moins de pression fiscale, exonération plus value au bout de 15 ans. inconvénient: les murs entrent à l'actif de l'entreprise donc pas de dissociation, saisissable plus facilement par créanciers.

dis comme ça, la dernière solution me parait être la plus simple et la moins coûteuse non?

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mog

22/07/2019 à 12:00

as tu envie d'avoir une vue patrimoniale complète ,
Qui ferait partie de la sci?
ton épouse ,tes enfants?toi seul?
le conseil du notaire est gratuit
celui d'un expert comptable ne l'est pas , mais pour ce type de choix,il est complémentaire et éclaire immédiatement les incidences fiscales en fonction de la stratégie que tu choisis.
bonne reflexion

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nadege

22/07/2019 à 12:36

meme age , meme nombre d enfants que vous achat il y a 3 ans et nous sommes deux moi époux et moi à avoir eu des conseils différents : lui a acheté en sci soumis à l is et nous sommes tous les 2 majeurs dans la sci avec moi 1% symbolique dans la sci alors que moi j ai mis mes 2 enfants avec pareil 1% symbolique
lui juste pour la fiscalité et moi en vue de donner par la suite éventuellement des parts de sci aux enfants
la première année nous n avons pas opté pour l is: ça a fait mal à l ir on a rectifié par la suite
c est vrai que pour l instant on amortit donc c est top quand le bien n aura plus d amortissement ca va peut être faire mal à l is mais tam pis ça me semble plus avantageux pour l instant

Hok-1b_hgd3rj

Hokusai

22/07/2019 à 13:24

nadege écrivait:
------
> c est vrai que pour l instant on amortit donc c est top quand le bien n aura
> plus d amortissement ca va peut être faire mal à l is

Pas qu un peu et longtemps. Tu fais le calcul sur toute la carrière je vois pas où est l intérêt.

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mog

22/07/2019 à 15:53

as tu envie d'avoir une vue patrimoniale complète ,
Qui ferait partie de la sci?
ton épouse ,tes enfants?toi seul?
le conseil du notaire est gratuit
celui d'un expert comptable ne l'est pas , mais pour ce type de choix,il est complémentaire et éclaire immédiatement les incidences fiscales en fonction de la stratégie que tu choisis.
bonne reflexion

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hotelbiron

23/07/2019 à 09:21

bonjour
merci pour tous ces conseils...contradictoires! tout dépend en effet de chaque situation et des perspectives de chacun. Pour ma part, a priori, je ne souhaite pas transmettre ce bien à mes enfants spécialement. Je préfèrerais vendre au moment de la retraite et partir avec le produit de la vente en capital. En SCI sur l'IS si j'amortis pendant 20 ans j'aurai 63 ans en sortie, peut être l'âge de la retraite même si pas à taux plein. Je sais qu'à ce moment là, la taxation sur la plus value me ferait "perdre" une partie du capital, mais pendant les 20 ans de carrière qu'il me reste j'aurai amorti...ça ne me parait pas dénué d'intérêt quand même. je me trompe?