Immobilier

Forum associé : Gestion patrimoniale

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seespan

14/10/2018 à 09:56

Une petite analyse sympa ( façon de parler ) du marcher immobilier en France.

Ca me fait plaisir j'ai préférer investir en Thaïlande qu'en France, en grande partie du aux post de l'amis Chico

https://youtu.be/k5nLrECuVdo

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หมอจัดฟัน

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seespan

15/10/2018 à 03:01

Pas de réaction ?

Pourtant il y a des éléments que je n'avais jamais entendue dans cette analyse entre autre

- baisse du pouvoir d'achat ( ça même à l'étranger je peut le sentir ) et augmentation des prix de l'immobilier ( les bases d'une bulle ) . Ca c'est compensé par une augmentation des durées des crédits, ce qui est un facteur de risque important.
Aucune garantie que votre niveau de revenue reste stable sur 20 ou 30 ans.
Cette augmentation de risque vas se traduire par une augmentation des défauts de paiement et donc une augmentation du nombre de bien en vente.
Ca aussi on peut bien le voir en dentaire qui était considéré comme une profession sure financièrement ( un dentiste ça gagne bien ça vie, ça à toujours du boulot , ça ne peut pas faire faillite ect ), le moins que l'on puisse dire c'est que depuis que j'ai quitté la France la situation à quelque peut changer.
Tu as un centre low cost qui ouvre prêt du cab, ça change la donne et quasi impossible de vendre le cab et refaire une création plus loin.

- Changement démographique. La population qui achète de l'immobilier à entre 25 et 55 ans. Avec le vieillissement de la population l'on va évoluer vers un marcher plus tourné vers la vente que l'achat. Surtout avec la baisse des retraite programmer. L'on va avoir une population de retraité qui va vendre ses actifs immobilier pour compenser la baisse de leur revenue.

Je n'avais jamais entendue cet éléments, pourtant c'est logique et prévisible.

- Le gouvernement à besoin de sous et vas les prendre là ou ils sont, c'est à dire en partie sur l'immobilier. Bien non déplaçable , tu peut taxer autant que tu veux et pas d'autre choix que de payer.
Les taxes sur les propriétaires va probablement devenir une réalité.

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หมอจัดฟัน

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Tozzi

15/10/2018 à 06:40

Olivier Delamarche ou l'homme qui a toujours tort

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seespan

15/10/2018 à 06:51

Tozzi écrivait:
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> Olivier Delamarche ou l'homme qui a toujours tort

Tu peut développer ? Je suis une bille en économie, mais sur les points citer sur l'immobilier ça me semble juste.
Après le soucie avec une bulle c'est que tant que ça ne créve pas l'ont te dit que ça vas durer pour toujours et quand ça créve personne ne comprend comment tu as pus investir dedans. Type les subprime.

A ce sujet on a une belle bulle sur Phnom penh mais qui risque de ne pas crever elle.

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หมอจัดฟัน

Generique-fraisage_r2rxmm

lardonbis

15/10/2018 à 08:45

La bulle immo on l'a depuis plus de 10 ans et elle crève pas.
On tente atterrissage en douceur ( baisse de APL par exemple ) mais c'est des mesure de couille molle.

C'est très dépendant de l'état ce genre de truc; c'est quasiment eux qui, hors maxi crise, décident si ça crève. Regarde Israel, les mec vendent leur grand mère pour acheter 400m² de sable, alors qu'il y a des milliers d'hectares de l'autre coté de la route.
Le gros avantage d'un Immo haut c'est que la sensation de richesse des proprio les pousse à la conso. Tu vides plus facilement ton compte en banque pour jouer à la voiture si on te raconte que ta maison vaut 600K€. Avec ta baraque à 100K€, t’épargne.

De là mes prévisions! attention j’étale les tripes du poulet !
- éco au beau fixe : l'état fait retomber le soufflé, un bon - 30% sur 5/10 ans.
- éco qui boite : on file du fric à bouygue, on limite l'acces au foncier, on fait tenir la bulle
- éco qui s’écrase : la bulle immo devient le cadet de tes soucis, t'as réussi à choper le chat du voisin à toi le festin !

Ca fera 50 €, pour 100 je donne la date de ton prochain infarctus !

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carident

15/10/2018 à 09:03

Olivier Delamarche est un Cassandre.
Dans cette vidéo et toutes celles que tu pourras voir sur BFM, il passe son temps à crier aux loups.

https://bfmbusiness.bfmtv.com/mediaplayer/chroniques/olivier-delamarche/

Le mec gère des fonds d'investissement, mais il est certainement nul en tant que gestionnaire de patrimoine, car selon lui il ne faut investir nul part... Il y a certainement un fond de vérité dans son raisonnement, mais il anticipe trop les crises.

Il veut avoir raison contre le marché, et du coup il est à contre temps : tout ce qu'il faut éviter en tant qu'investisseur.

Par ailleurs, dans cette vidéo il dit une énormité... A un moment donné il parle de croissance et dit que celle-ci a été divisé par dix ; puis il compare cette baisse de croissance à la baisse d'un revenu qui passerait de 10.000 € à 1.000€! Il confond la croissance et le PIB ou baisse de la croissance et baisse de PIB... ça la fout mal.

Un PIB qui croit de 0,5%, croit quand même, même s'il croit moins vite ; en tout cas il ne baisse pas encore! Le PIB de la France d'aujourd'hui est bien supérieur à celui de la France dans les année 50, et cela même si la croissance a été divisée par 10!

https://fr.wikipedia.org/wiki/Produit_int%C3%A9rieur_brut_de_la_France#/media/File:HISTPIB.png

https://www.les-crises.fr/wp-content/uploads/2013/05/11-pib-france-depuis-1950.jpg

https://www.les-crises.fr/historique-pib-france/

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ciwil

15/10/2018 à 09:10

ya un paramètre que t'as oublié, la variable Lcc (locataire casse-couilles)
t'es pas sûr (de faire une bonne affaire financière + d'avoir un locataire qui paie et qui casse pas tout) = bcp d'incertitudes
immobilier locatifs = galères en vue

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seespan

15/10/2018 à 09:54

La bulle immo on l'a depuis 10 ans et elle ne créve pas.

Ca tu vois c'est pas vraiment le genre de phrase qui me ferait investir en France.

Je suis une bille en économie la dessus pas de doute donc je ne me lance pas dans des analyses poussé.

- Baisse des revenus. La dessus pas trop de doute, il y a eu une lamination des salaires et tout à était fait pour baisser les revenenue des libéraux.
Même au Cambodge on sens cette effet , les expats Français ont le pouvoir d'achat en berne et au niveau des post salarié le mot d'ordre est à la baisse des dépenses.
- Augmentation des prix de l'immobilier

Là a un moment ça coince, c'est bien beaux de dire que ta baraque vaut 500K mais si tu n'a personne pour te l'acheter à ce prix là tu as un soucie.
C'est la situation Cambodgienne pour info :-) . Une surévaluation des prix de l'immobilier local ( qui marche car une certain partie de la population ne sait pas compter et une montagne de cash) et personne qui ne veut baisser les prix.
Le patron d'une épicerie m'a expliquer que sa proprio à décréter que la maison qu'elle lui loue vaut 1 million, il s'attend à une augmentation de loyer :-) , il prévoit aussi de déménager sous peut.

- Le vieillissement de la population avec des retraites de merde. C'est pas les vieux qui vont acheter, par contre vendre ça oui ils risque de faire. Surtout que le gouvernement risque d'augmenter les taxes pour les proprio.

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หมอจัดฟัน

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seespan

15/10/2018 à 09:55

ciwil écrivait:
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> ya un paramètre que t'as oublié, la variable Lcc (locataire casse-couilles)
> t'es pas sûr (de faire une bonne affaire financière + d'avoir un locataire qui
> paie et qui casse pas tout) = bcp d'incertitudes
> immobilier locatifs = galères en vue

Ca il ne parle dans la video. Et oui c'est aussi un point qui m'a fait dire net pour investir en France. Il suffit d'un locataire qui décide de ne pas payer pour te faire passer d'un investissement qui rapporte à un investissement ou tu perd.
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หมอจัดฟัน

Generique-fraisage_r2rxmm

lardonbis

15/10/2018 à 10:03

et si la bulle c'était la monnaie ? Ta baraque vaut toujours 500K€ mais bon..... c'est le prix d'un oeuf :D
Comme d’habitude, faut vivre à crédit, tant que t'es dans le rouge c'est bon.

et te stresse pas pour la bulle, pour l'immo comme pour tout c'est un probleme quand tu rentres ou quand tu sors.

Vw_campersurfvan_i8cpz8

enlaye

15/10/2018 à 10:33

ce qui a surtout augmenté le besoin et donc les prix ce sont les divorces

Generique-fraisage_r2rxmm

lardonbis

15/10/2018 à 10:48

enlaye écrivait:
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> ce qui a surtout augmenté le besoin et donc les prix ce sont les divorces

ils ont raison les catho !
Tous ces gens qui vivent dans le péché ça coute cher à la planète !
C'est quoi le bilan carbone du petit coup chez la voisine hein !
T'y pense à l'ours blanc quand tu va pécho la femme de titi qu'est encore à la palombiere ?

Vw_campersurfvan_i8cpz8

enlaye

15/10/2018 à 11:17

ben oui , la bulle immobilière est un pb de fornication :-)))))
la femme se barre , il lui faut donc une nouvelle case .
et pendant ce temps le gonz se retrouve dans un t2
puis il se trouve 1 bonne , qui a déjà 1 ou 2 minots et donc il lui faut un f4 ou 1 nouvelle case .
t as vu les noms sur les boites aux lettres ? on dirait des SCI :-)

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seespan

15/10/2018 à 13:44

lardonbis écrivait:
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> et te stresse pas pour la bulle, pour l'immo comme pour tout c'est un probleme
> quand tu rentres ou quand tu sors.

Rentrer c'est jamais un soucie. Tu veux acheter un apart à Phnom Penh c'est pas un soucie, même un étage entier.
Non la partie délicate ben il y en deux suivant le cas.

- si tu veux louer, le soucie c'est trouver un locataire à un prix qui te rentabilise le bien. Sur Phnom penh le soucie c'est de le trouver , en France le soucie c'est prier pour qu'il ne décide pas d’arrêter de payer ses loyer voir te dégrade l'apart.

- Si tu veux vendres c'est de pouvoir le faire à un tarif correct.

Et pour les divorces en France qui ont fait exploser la demande, je ne sais pas , mais ça rejoint la problématique de démographie. Si tu as une population qui veut acheter pas trop de soucie même si il y a une différence entre pouvoir d'achat et prix de l'immobilier. Si tu n'as pas la population qui veut acheter et avec le papy boom ça semble être le future, les prix ne peuvent que baisser.
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หมอจัดฟัน

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ciwil

15/10/2018 à 13:56

bref, il faut investir dans les loisirs et les voyages, embarquer ses enfants en leur disant qu'ils profitent bien de leur héritage maintenant :)

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carident

15/10/2018 à 14:28

ciwil écrivait:
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> bref, il faut investir dans les loisirs et les voyages, embarquer ses enfants en
> leur disant qu'ils profitent bien de leur héritage maintenant :)

Nan... Dans les maison de retraite, résidence senior, EHPAD! C'est là qu'est l'avenir ; le notre y compris ;-)

(location meublée, amortissement, les loyers sont considérés comem des BIC et sont ainsi quasi non imposables)

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seespan

15/10/2018 à 14:37

carident écrivait:
--------
> ciwil écrivait:
> -----
> > bref, il faut investir dans les loisirs et les voyages, embarquer ses enfants
> en
> > leur disant qu'ils profitent bien de leur héritage maintenant :)
>
> Nan... Dans les maison de retraite, résidence senior, EHPAD! C'est là qu'est
> l'avenir ; le notre y compris ;-)
>
> (location meublée, amortissement, les loyers sont considérés comem des BIC et
> sont ainsi quasi non imposables)

Oui, surtout bien envisagé le coté low cost. Car les retraité vont avoir comme le reste de la population un pouvoir d'achat en baisse. Mais de la demande il va y avoir.

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หมอจัดฟัน

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azerty

24/10/2018 à 17:49

en investissement autant avoir du concret sous la main. la bourse c'est bien joli mais tout peut s'effondre du jour au lendemain...cf enron ou certaines banque.
l'immobilier est récurrent. on a toujours besoin de se loger, crise ou pas.
meme si l'etat décide de ne plus subventionner le truc, cela aura pour effet de faire monter les loyers en fleche.
et quand tu est vieux, autant avoir un toit a toi et pas chez les autres....
oui ,l'immobilioer est hors de prix . oui on veilli, oui les prets s'allongent. et alors?
le seul truc qui ferai inflechir la tendence serai une guerre civile qui se profile...

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wakrap

24/10/2018 à 18:20

enlaye écrivait:
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> ce qui a surtout augmenté le besoin et donc les prix ce sont les divorces

YEP ! Maître Yoda
Mais rajoute corrélé à la pénurie de foncier crée par l'Etat sans oublier ses normes.

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wakrap

24/10/2018 à 18:29

Personne n'a parlé du fait que le prix de l'immobilier est directement lié au taux du crédit afférent. On a oublié que les taux remonteront un jour, demain ou dans 100 ans. En tout cas aux USA ils sont remontés et continuent, les crédit sont à 3/4% là bas actuellement sur l'immobilier et des hausses sont encore à prévoir. Le marché tient car l'économie est en boum et la bulle avait explosé là bas. Chez nous, c'est la lévitation artificielle jusqu'à quand? En tout cas dans les villes, à la campagne cela est retombé et c'est très bien. Moi, pour ma retraite actuellement c'est tout en SCPI immobilier de bureau hors France, CORUM est bien à ce niveau. Je suis en train de voir l'équivalent USA de nos SCPI, j'ai du mal à comprendre leur système Ils en ont dont les taux de distribution varie entre 2 et 8% et je sais pas bien pourquoi.

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wakrap

24/10/2018 à 18:37

Par chez moi; l'investissement immobilier en Thailande est à la mode car la Nouvelle Zelande s'est fermée aux étrangers sur le neuf. Le problème pour moi c'est que tu ne peux sortir l'argent de Thailande sauf à ruser , genre carte de crédit, bref c'est très risqué de se retrouver coincé quelque part. J'ai toujours privilégié la liberté de circulation des fonds. Le risque politique est réel en Tahailande, gouvernement para militaire, mouvements gauchistes à la con, séparatistes musulmans, bref, pour la retraite à long terme j'ai des doutes.

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Hokusai

24/10/2018 à 18:45

wakrap écrivait:
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> Par chez moi; l'investissement immobilier en Thailande est à la mode car la
> Nouvelle Zelande s'est fermée aux étrangers sur le neuf.

Et l'Australie ??

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wakrap

24/10/2018 à 19:18

Non, mais les prix sont aussi élevés que la NZ. Ce sont des pays développés qui nous sont étrangers, 25 années de croissance continue depuis 1993, même pas de récession en 2008, pas de déficit, des gauchistes qui font profil bas.