anticiper la retraite et/ ou la possibilité d'arreter plus tôt

Forum associé : Gestion patrimoniale

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carident

25/03/2016 à 19:32

C'est pour cela que j'ai dit "avant" ; Avant, il n'y avait pas ces deux règles contraignantes...

https://www.xing.com/communities/posts/tour-de-vis-sur-le-statut-de-loueur-meuble-professionnel-1003082434

"Le nouveau régime à compter du 1er janvier 2009
Les parlementaires ont professionnalisé le régime du LMP en le réservant aux contribuables pour lesquels la location meublée représente une véritable activité professionnelle. Par conséquent, si un particulier réalise un placement immobilier dès le 1er janvier 2009, il doit désormais cumuler deux conditions pour pouvoir opter pour le statut du LMP. Pour mémoire, auparavant, seulement le respect de l'une de ces deux conditions suffisait pour être considéré loueur professionnel, par le fisc :
Désormais, les recettes annuelles retirées de l'activité de locaux d'habitation meublés par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23.000 euros et ces recettes issues de la location d'habitation meublés dépassent les revenus d'activités professionnelles. La loi de finances inclut les pensions de retraite dans la comparaison entre recettes de l'activité locative et revenus perçus par le foyer fiscal, ce qui signe quasiment la disparition du LMP. En attendant, ces deux conditions s'apprécient par foyer fiscal. En outre, un membre du foyer fiscal au moins doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel, ce qui constitue une troisième condition.
Le Loueur professionnel peut imputer sans limitation des déficits relatifs à cette activité sur le revenu global. En outre, en cas de vente, il bénéficierait d'une exonération totale des plus-values de cession, dès lors que le montant annuel des recettes générées par cette activité est inférieur à 90.000 euros."

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carident

25/03/2016 à 20:35

chicot29 écrivait:
------------------
> carident écrivait:
>
> > Avant la plus grande facilité d'être LMP plutôt que LMNP permettait même de
> > réduire l'imposition...
> >
>
> Imposition qui ne doit pas etre très élevée. Vu que les recettes du LMP doivent
> etre inférieures à la moitié celles du revenu global.-)))
>
> "Les recettes annuelles (loyers et charges) de l'activité de loueur en meublé
> doivent être supérieures à 23.000 €. En cas de commencement d'activité en cours
> d'année, on applique à ce seuil un prorata temporis pour tenir compte du nombre
> de jours où l'activité de loueur en meublé a été exercée.
> Les recettes annuelles du LMP doivent représenter au moins la moitié des
> ressources du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu. "
>
> question comment tu peux acheter un bien dont les loyers sont équivalents à la
> moitié de ton revenu global ? hein ?
> En fait tu es en LMNP lors de ta vie pro et quand tu n'as plus de revenus pro tu
> passes en LMP. -)
>
> http://www.pap.fr/argent/impots/location-meublee-quelle-fiscalite/a1787/le-loueur-en-meuble-professionnel-lmp
>
> je vais peut etre passer prématurément en LMP l'année ayant fort mal commencé au
> cabinet et les loyers de mes LMNP estimés avec les réservations, pour 2016
> étant de 80 000 euros chiffre que tu ne risques pas d'atteindre si un
> gestionnaire s'en occupe car tout ce qui va dépasser 46 000 euros ( il y en a
> 2) c'est pour sa gueule. . -)))
> Par exemple et pour comparer un de mes LMNP de prix équivalent au LMP (470 000
> euros) que j'avais avant et géré par un pro :
>
> LMNP : Loyers 45 000 charges 10 000 résultat 35 000 pas de déficit.
> LMP géré par un pro : Loyer 23000 charges 5000 Résultat 18 000 déficit.
>
> Y a pas photo ! Et je ne suis pas scotché à un gestionnaire avec un bail
> commercial.
> Alors bien sur vu que je ne suis pas en déficit ca ne me fait pas payer moins
> d'impôts ( et de toutes faons ca n'est pas imputable au revenu global en LMNP) ,
> mais bizarrement je préfère ! . -)
>
> Tout ca pour dire qu'il ne faut pas se laisser aveugler par l'économie d'impots
> générée. c'est un piège à cons. -)))

Je suis d'accord avec tout ce que tu dis, que l'on est jamais aussi bien servi que par soit même, etc...

Mais, lorsqu'un investissement défiscalisant est bon (bonne rentabilité) de part lui même (sans prendre en compte la réduction fiscale), et que tu ne rajoutes rien en plus de la réduction fiscale et les loyers pour rembourser ton crédit à la banque... C'est tout bénef! Cela s'appelle une opération blanche : la seule contrainte (toute relative, car les réductions fiscales peuvent être reportées sur 6 ans je crois) est de maintenir le taux d'imposition assez élevé...

En clair, je me constitue un patrimoine grâce à de l'argent que j'aurais de toutes les manières donner aux impôts (sans rien avoir en échange bien entendu... même pas un "merci")!

Cela me permet, d'une part, de faire un plus gros effort d'épargne que si j'avais en plus à payer mes impôts (par rapport à un même investissement LMNP sans défiscalisation), puisque là j'utilise la réduction fiscale pour capitaliser dans mon investissement...

Cela me permet, d'autre part, de faire un plus gros effort d'épargne que si je devais payer des impôts en plus de ceux relatifs à mon BNC (pour des revenus locatifs), grâce à l'amortissement.

Si tu veux du concret, je te donne aussi des chiffres pour une chambre en EHPAD que j'ai acheté en 2009 :

Prix d'achat TTC : 256030€

=> sur lequel j'ai récupéré 41958€ de TVA au taux de 19,6%.

Soit un prix d'achat HT de 214072€. C'est déjà un premier avantage des EHPAD car ensuite les loyers sont soumis à une TVA réduite (au taux de 5%)

La réduction fiscale Censi-Bouvard en 2009 permettait de récupérer 25% du prix d'achat HT en réduction fiscale étalée sur 9 ans : soit 53518 € de réduction fiscale étalée sur 9 ans!

Cela donne chaque année 5946 € à réduire de mon imposition (qui me servent à rembourser mon prêt) et que j'aurais tout simplement perdu, si je n'avais pas fait cet investissement de défiscalisation ; on est d'accord? :-)

Je perçois du gestionnaire de l'EHPAD un loyer trimestriel de 3004€, soit un loyer annuel de 12016€ TTC (qui n’alourdit aucunement ma fiscalité grâce au déficit)

Je reverse donc 572€ de TVA/an (TVA à 5%).
Je paye mon comptable 150€ pour gérer la TVA et toutes les déclarations pour cette EHPAD.
Je paye (si mes souvenir sont bons) environ 400€ de taxe foncière.

Et basta... Pas de gestion, pas de tracas!

Alors faisons le bilan :

Bénéfice net HT = 12016 - 572 - 150 - 400 = 10894 €
Rentabilité net HT (sans en prendre en considération la réduction fiscale) = 10894 / 214072 = 5.088%

C'est déjà pas mal... Non?

Mais si l'on prend en compte la réduction fiscale, cela donne : (10894 + 5946) / 214072 = 7.866%

7.86% de rentabilité, sans rien gérer (à part envoyer 10 documents au comptable), ça ne te plait toujours pas?

C'est même un peu mieux que ta rentabilité à toi (35000/470000) en gérant toi même ton bien avec tous les tracas et le temps que cela sous entend...

Lorsque j'ai étudié tous les placement qui existaient en 2008 et 2009, je n'ai rien trouvé de mieux... D'ailleurs, la réduction fiscale de 25% n'a été en vigueur qu'en 2008 et 2009. Dès 2010, ils l'ont rogné. Aujourd'hui elle n'est plus que de 11%...

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letit

25/03/2016 à 20:48

Mais combien rembourses tu d'emprunt par mois?Sur combien d'années as tu emprunté?Je ne comprends pas pourquoi les loyers n'alourdissent pas tes revenus?Tu ne payes pas de csg sur les loyers perçus?

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carident

25/03/2016 à 21:03

letit écrivait:
---------------
> Mais combien rembourses tu d'emprunt par mois?Sur combien d'années as tu
> emprunté?Je ne comprends pas pourquoi les loyers n'alourdissent pas tes
> revenus?Tu ne payes pas de csg sur les loyers perçus?

Je rembourse un peu plus de 1600€/ mois (en renégociation actuellement) sur 20 ans, pour cet investissement. Sur ce bien en particulier, je rajoute un peu de ma poche, en plus du loyer et de la réduction fiscale ; car la banque m'a prêter de quoi payer le bien TTC, mais aussi tous les frais annexes (frais de notaire réduits car VEFA, etc...)

Les frais engagés (frais de notaire, frais de dossier de la banque, intérêts d'emprunt, etc) crée un déficit qui fait que les 10 premières années au moins tu restes déficitaire.

L'important est que tu capitalise en remboursant ton prêt.

On ne paye pas d'impôt, ni de CSG sur un déficit... ;-)

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letit

25/03/2016 à 21:14

Et tu as conservé la réduction fiscale à 25% ou tu es passé depuis 2010 à 11%?Tu en as fait plusieurs investissements de ce style?As tu déjà eu des périodes sans "locataire"?As tu eu quelques travaux de "rénovations" à faire?
c'est vraiment très intéressant toutes les informations que tu donnes.

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carident

25/03/2016 à 21:24

letit écrivait:
---------------
> Et tu as conservé la réduction fiscale à 25% ou tu es passé depuis 2010 à 11%?Tu
> en as fait plusieurs investissements de ce style?As tu déjà eu des périodes
> sans "locataire"?As tu eu quelques travaux de "rénovations" à faire?
> c'est vraiment très intéressant toutes les informations que tu donnes.

J'ai signé en 2009, ma réduction fiscale est de 25% du prix d'achat HT ; ça ne change pas!

J'en ai fait 4, 2 en 2008 et 2 en 2009.

Aucune période sans locataire, puisque je loue ces chambres aux gestionnaires des maisons de retraite. Je ne sais même pas qui les occupent... Et même quand je serais en retraite anticipé je ne pourrais pas y crécher :-)))

Les loyers que me reversent les gestionnaires des maisons de retraites sont réévalués selon les règle en vigueur...

Les 4 chambres ont été achetées en VEFA (donc elles étaient neuves) => pas de travaux. Le loyer est TTC (tva de 5%) et net de charge (quote part pour le renouvellement du mobilier déjà déduite).

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letit

25/03/2016 à 22:08

4 au total, sacré investissement!!Ca te stresse pas trop?Tu sais quel réel effort d'épargne par mois cela te fait faire?Je pense que tu as fait ce genre de placements au bon moment, parce que j'ai un peu regardé sur le net et les rendements ont nettement baissé!

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Debroc

25/03/2016 à 23:07

Mmmhh je reste dubitatif... Carident,
C est tout le bien que je te souhaite...mais
Cette course en avant risque de gripper au bout de 7/8 ans.. Tu auras des revenus fonciers énormes additionnes a tes revenus du travail et tu seras obligé de vendre 1 bien par an ( de l arbitrage on appele ca.. ) pour payér tes impôts..
N oublie pas le stress lie à cette usine à gaz...et le cancer du pancréas qui va avec...n oublie pas que l argent va etre ton principal moteur.. L objet de toutes tes discussions....N oublie pas que ta femme t en réclamera la moitié le jour ou elle partira avec le prof de tennis car tu risques de devenir absent et imbuvable....et tu va devenir un bon parti... une fois partie!!...
J ai 2/3 exemples autour de moi avec çe meme profil... Ils sont tres malheureux et non plus d HUMOUR...et C est lã pire des choses...
Fais juste attention...

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carident

25/03/2016 à 23:28

Debroc écrivait:
----------------
> Mmmhh je reste dubitatif... Carident,
> C est tout le bien que je te souhaite...mais
> Cette course en avant risque de gripper au bout de 7/8 ans.. Tu auras des
> revenus fonciers énormes additionnes a tes revenus du travail et tu seras
> obligé de vendre 1 bien par an ( de l arbitrage on appele ca.. ) pour payér tes
> impôts..
> N oublie pas le stress lie à cette usine à gaz...et le cancer du pancréas qui va
> avec...n oublie pas que l argent va etre ton principal moteur.. L objet de
> toutes tes discussions....N oublie pas que ta femme t en réclamera la moitié le
> jour ou elle partira avec le prof de tennis car tu risques de devenir absent et
> imbuvable....et tu va devenir un bon parti... une fois partie!!...
> J ai 2/3 exemples autour de moi avec çe meme profil... Ils sont tres
> malheureux et non plus d HUMOUR...et C est lã pire des choses...
> Fais juste attention...

mmmhhh, ça me rappelle une chanson ça...

J´suis pas heureux mais j´en ai l´air
J´ai perdu le sens de l´humour
Depuis qu´j´ai le sens des affaires

Mais j'ai encore de la marge! mon généraliste est catégorique, on ne perd le sens de l'humour qu'une fois assujetti à l'isf... ;-)

ps : sinon pour ma femme, elle ne joue pas au tennis mais fait du yoga... Le prof est un brésilien beau comme un Dieu... mais comme Ziggy, C´est un garçon pas comme les autres, il aime les garçons c'est pas sa faute... :-)

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Debroc

25/03/2016 à 23:32

Bon tu risques d etre en forme encore longtemps .. Si Juppé passe .. L isf trépasse...

Blue_eye_thumb_l2dgub

bill

26/03/2016 à 09:36

> > carident écrivait:
> >
>
> Soit un prix d'achat HT de 214072€. C'est déjà un premier avantage des EHPAD car
> ensuite les loyers sont soumis à une TVA réduite (au taux de 5%)
>

10% maintenant non ?

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carident

26/03/2016 à 10:29

http://www.leguidedupatrimoine.com/Ehpad-Tva.php

La TVA à 19,6% est passé à 20%. Du coup, lors de l'achat tu récupère 20% (quelques mois après).

La TVA réduite à 5,5% est resté inchangé (je pensais qu'elle était passé à 5%). Donc, tu reverses chaque trimestre 5,5% des bénéfices à l'Etat.

Growlerviolet_x75dod

growler

26/03/2016 à 16:04

sur assurance vie à faible coût de gestion, versements périodiques sur un FCP type sextant grand large http://www.amiralgestion.com/?sextants=sextant-grand-large

avec 11.41 % de valorisation moyenne annuelle depuis sa création en juillet 2003

ou 15.38 % de valorisation annuelle moyenne depuis janvier 2002 sur le FCP sextant PEA http://www.amiralgestion.com/?sextants=hhh

verser régulièrement chaque mois par exemple et en faisant des versements exceptionnels si possible dans les moments où les marchés ont consolidé où sont en panique baissière.

@+

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jc13

27/03/2016 à 13:47

Bonjour,

Voici plus de détail sur ma stratégie qui bien que simpliste semble trés efficace et bcp moins contraignante que celles préconisées plus haut .

Achat rp 700 ke + 100 ke de travaux ( valorisée à 1 me)
Achat cab 600 ke
Achat résidence 2nd 350 ke
Versement mensuel de 500 e sur pea et 500 e sur assurance vie .

Projet à 50 ans ( dans 7 ans ... ;)) ):

Vente rp pour appartement ( gain 500 ke )
Revente activité et mise en location cab ( location 3500 e/ mois)

En attendant la retraite, j'envisage de faire qqs rempla et de louer si nécessaire appart ou chalet en saisonnier ( si nécessaire )

Et voilà, tout ça en bossant 3,5j par semaine avec un bnc régulier d'environ 130 ke depuis ma sortie de fac .

Le secret est de s'y prendre tôt et que cela devienne un objectif de vie.

Accessoirement , cela permet de travailler plus sereinement et de ne pas être dépendant de sa turbine ou des vendeurs de rêve que sont les gestionnaires de patrimoines et autres sensues ....

Bon courage qd même car cela demande une certaine constance et une certaine stabilité pro et Perso qui ne conviennent pas a tout le monde.

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chicot29

27/03/2016 à 14:28

Elle sont bonnes les pates à chaque repas ? -)))

1,4 million d'euros "que" pour le cab et la RP ? Un exercice serein ! -)))

Perso RP + cab 240 000 euros. BNC 200 000 pendant 10 ans, après je me suis calmé. -)))

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ciwil

27/03/2016 à 14:36

jc13 écrivait:
--------------
> Bonjour,
>
> Voici plus de détail sur ma stratégie qui bien que simpliste semble trés
> efficace et bcp moins contraignante que celles préconisées plus haut .
>
> Achat rp 700 ke + 100 ke de travaux ( valorisée à 1 me)
> Achat cab 600 ke
> Achat résidence 2nd 350 ke
> Versement mensuel de 500 e sur pea et 500 e sur assurance vie .
>
> Projet à 50 ans ( dans 7 ans ... ;)) ):
>
> Vente rp pour appartement ( gain 500 ke )
> Revente activité et mise en location cab ( location 3500 e/ mois)
>
> En attendant la retraite, j'envisage de faire qqs rempla et de louer si
> nécessaire appart ou chalet en saisonnier ( si nécessaire )
>
> Et voilà, tout ça en bossant 3,5j par semaine avec un bnc régulier d'environ 130
> ke depuis ma sortie de fac .

Poursuivre un ojectif réaliste et s'y tenir est le gage de la réussite (parole de coach ;) )
Mais ton calcul m'échappe.
Ton cab t'a coûté 600k€. admettons que tu aies emprunté à 25 balais, tu as contracté un prêt sur 25 ans (jusqu'à 50 ans) avec un taux très optimiste pour l'époque de 2%
Avec l'assurance ça te fait grosso merdo 2700€/mois de remboursement pour le pro.
Sans ce prêt, ton bnc serait de 160k€. Soit
Pour le privé, tu t'endettes à hauteur de 700+100+350=1150k€ (t'en as pris des kilos pendant ta carrière ;) )
Toujours dans l'hypothèse d'un prêt à 2% +0.3% d'assurance sur 25 ans, ça te fait 5160E/mois sur 25 ans, auxquels tu ajoutes 500+500=1000€ (PEA + ass vie) dans les premiers temps.
ça te fait 6160€/mois à rembourser sur un benef de 10800€/mois (130000/12)
Il te reste 4670€/mois, tu soustrais combien d'impôts et finalement il te reste combien pour vivre ?

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jc13

27/03/2016 à 14:45

Sortie de fac a 24 ans , épargne jusqu a 30 ans avec collabo dans Zfu très grosse activités donc bnc quasi sans impôts ( période décisive dans ma stratégie )

Achat cab à 30 ans avec apport 100ke

Achat rp à 32 ans avec plus gros apport

Achat résidence 2nd à 34 ans avec apport

Tous les prêts ont été fait sur 20 ans initialement puis renégociés dernièrement pour finir dans ma 50 eme année .

Nous vivons simplement comme je l'ai précisé initialement, mais nous ne ressentons aucune privation.

Par contre , nous ne partons pas a l'île Maurice pour Noël et nos loisirs sont peux honéreux.

Bien sur je ne roule pas en Porsche ....

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ciwil

27/03/2016 à 15:08

"Par contre , nous ne partons pas a l'île Maurice pour Noël et nos loisirs sont peux honéreux.

Bien sur je ne roule pas en Porsche ...."

C'est le noeud du problème, sans pour autant mener une vie monacale, il faut renoncer à certains plaisirs qu'on pourrait s'offrir. C'est sage mais pas au goût de tout le monde (pas le mien en tout cas)
Je te souhaite de vivre longtemps après 50 ans, sinon tu auras travaillé essentiellement pour l'Etat ;)

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carident

27/03/2016 à 15:22

L'important est qu'ils ne ressentent aucune privation...

Pourquoi vouloir mettre tout le monde dans le même sac, comme dans notre pays très étatisé?
Pourquoi ne pas laisser plus de liberté aux gens... qu'ils se débrouillent comme ils le sentent, comme ils le veulent...

Certains sont cigales, d'autres fourmis, certains ont une aversion pour le risque, d'autre sont joueurs et sont prêts à prendre plus de risques, certains sont prévoyant et préfèrent être tranquilles plus tard, d'autres préfèrent jouir du moment présent et verront plus tard comment ils se débrouilleront...

Il n'y a pas qu'un seul chemin, que tous le monde devrait suivre!

La stratégie patrimoniale doit s'adapter à l'individu, et non pas l'inverse...

Mais dans tous les cas :
- plus on s'en préoccupe tôt mieux c'est, car cela permet à la fois de profiter de la vie et de se bâtir un patrimoine, tout en choisissant dans quelle proportion on le fait ;
- plus on diversifie ces placements mieux c'est, dans la mesure où aucun placement n'est sûre à 100% (il faut en être conscient), cela permet de diminuer les risques.

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jc13

27/03/2016 à 15:49

Bien sur la stratégie doit être adapté à chaque profil .
Par contre , le post concernait l'optimisation patrimoniale et fiscale pour un bnc de 120 ke .
Ma stratégie n'est pas adaptée à tous le monde comme je l'ai précisé des le départ.
Par contre, bien que nous ne soyons pas dépendant de choses matériels ( aucun prêt auto, Conso ...), je pense que nous ne sommes pas a plaindre... Et arrivons qd même a partir a l'île Maurice hors période de Noël ;))

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chicot29

27/03/2016 à 17:28

jc13 écrivait:
--------------

>
> Bien sur je ne roule pas en Porsche ....

Comment ca bien sur ? On ne te demande pas de rouler en 991 turbo S neuve à 220 000 euros ! -))))

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poney

27/03/2016 à 18:08

chicot29 écrivait:
------------------
> jc13 écrivait:
> --------------
>
> >
> > Bien sur je ne roule pas en Porsche ....
>
> Comment ca bien sur ? On ne te demande pas de rouler en 991 turbo S neuve à 220
> 000 euros ! -))))

Ben ouais, les 996 carrera 2 sont dans 20ke maintenant. Ce n'est certe pas la plus jolie des 911...

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chicot29

29/03/2016 à 18:07

La plus belle c'est celle là 993 biturbo. Tous les jours je me bouffe les C....lles de l'avoir vendue il y a 13 ans pour la somme de 50 000 euros. ( achetée 60 000 2 ans avant) -))))
Et pourtant je n'arrêtais pas de répéter c'est la dernière à refroidissement à air ca va prendre de la valeur pour me conforter dans mon achat conséquent Je n'ai pas perdu beaucoup mais quelle erreur !. .......

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dedent

13/04/2016 à 14:58

La cigale et la fourmi...

Que c'est bon aussi dans cette courte vie de ne pas compter et de se faire cigale surtout au sud.

Bon , il y a aussi d'autres options: prendre un conjoint plein aux as, devenir escro, demander le rsa comme Jean Christophe Mitterand,
aller vivre cool au Cambodge, mettre ses gosses à la ddass comme Rousseau, aller implanter des cheveux à la cahuzac , que sais-je?

J'ai 57 ans et je cherche des solutions pour arrêter le plus tôt possible, 2 à 3 ans max sans regarder en arrière car j'ai bien vécu et j'ai rarement compté et cela est un luxe.

Ce que je répète tous les jours: il est plus facile de réussir sa vie professionnelle que sa vie privée et l'argent ne fait que contribuer à l'aisance.Sur ce , bonne santé.

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docmamour

26/07/2016 à 23:49

perso, j'ai souscrit un contrat de retraite madelin comme cité sur ce site http://www.expert-remuneration.com/index.php/votre-simulation-de-retraite-madelin-en-moins-de-5-minutes