Défiscalisation ?

Comments Forum: Gestion patrimoniale
Tag_red Tags: Fiscalité - Impots

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Re: Défiscalisation ?

Je suis CGP et je vais vous apporter mon humble éclairage sur la défiscalisation en loi Pinel. C'est assez simple, je ne veux pas en vendre car c'est un piège, explications :

L’essentiel de la réduction d’impôt est concentrée sur 9 ans (2 % par an puis 1 % pendant 3 ans puis plus rien). L’investissement n’est donc cohérent que pendant 9 ans, après il faut revendre, comme le laissent supposer tous les ” vendeurs de défiscalisation ”.

Je prends un exemple en zone B1 (Toulouse) :

Un T2 Pinel de 45 m², acheté à 3 800 € le m² (171 000 € pour un T2 neuf à Toulouse, vous admettrez qu’on ne peut pas me soupçonner de plomber volontairement cette loi Pinel… qui va se plomber elle-même comme vous allez le constater), plus 7 000 € de frais de notaire et de garantie du crédit, loué au plafond soit 508 €.

Je vais encore être bienveillant avec les ” vendeurs de défisc ” puisque je vais supposer des charges non récupérables sur le locataire à hauteur seulement de 7 € le m² (un minimum pour du neuf), des frais d’agence à 7 % TTC (pas cher pour du neuf packagé), une assurance à 3,5 % (impayés, carence, dégradation et protection juridique, je vous fais grâce de la PNO) et une taxe foncière de seulement 650 €, le tout financé par un crédit sur 20 ans au taux de 2 % plus 0,40 % d’ADI. Je suppose que le bien est livré tout de suite et qu’il n’y a donc pas d’intérêts intercalaires sur le crédit.

Résultats (schématique, c’est vrai) sur les années 1 à 9
960 (crédit) – 508 (loyer) + 134 (taxes, frais, charges et assurance en mensuel) – 297 (réduction d’impôt en mensuel) = 289 soit le coût mensuel sur les 9 premières années, soit un coût total de 31 212 €.

Les sceptiques me diront que je n’ai pas revalorisé le loyer, ce à quoi je répondrais que je n’ai pas non plus tenu compte de l’imposition des revenus fonciers qui plombe de plus en plus la rentabilité au fil du temps (intérêts déductibles décroissants).

Années 10 à 12 :
960 (crédit) – 508 (loyer) + 134 (taxes, frais, charges et assurance en mensuel) – 148 (réduction d’impôt en mensuel) = 438

Mon avis : pour un T2, ça commence à coûter cher, d’où l’idée de revendre après 9 ans de location, vérifions comme dirait une célèbre présentatrice :

J’ai acheté un T2 il y a une dizaine d’années en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Mais aujourd’hui, je vends un T2 de 10 ans à un acquéreur qui ne va pas bénéficier d’une réduction d’impôt et qui va donc se référer… AU PRIX DANS L’ANCIEN !
Je répète pour ceux qui doutent : un logement de 10 ans sans avantage fiscal, c’est de l’ancien.

Aujourd’hui à Toulouse, on trouve sans problème des T2 tout à fait corrects à 2 500 € le m² (voir ici, sources notaires : http://www.immoprix.com/ipStat.php?tb=APA&a=&zgid=730313555).

Soyons sympas, car ce n’est pas garanti, en supposant que les prix des T2 dans l’ancien aient grimpé de 1 % par an sur 10 ans pour passer de 2 500 € le m² à 2 800 € (je suis encore sympa car j’arrondis au supérieur).

Notre joli T2 se revendrait donc alors 126 000 € (acheté 10 ans plus tôt à 171 000).

Ce n’est pas fini : l’opération a coûté 31 212 € sur 9 ans (289 € par mois). Le bien est revendu 126 000 € et le capital restant dû sur le crédit est de 106 616 €.

Le capital récupéré par l’investisseur est donc de 19 384 (126 000 moins 106 616), ce qui correspond, pour une opération qui a coûté 289 € par mois pendant 9 ans… A UN RENDEMENT NEGATIF (vous avez dépensé 31 212 et vous récupérez 19 384) !

Pour faire une opération neutre, donc sans perte mais sans gain non plus, il faudrait revendre à :
106 616 pour rembourser la banque plus 31 212 pour se rembourser soi-même, soit 137 828 €, ce qui correspond à un prix au m² de 3 063 €, soit le haut de gamme des T2 sur Toulouse (donc en hyper centre).

Si vous y croyez, moi pas et je ne veux pas vendre du PInel standard à mes clients, surtout pas avec un objectif de revente (je leur propose alors un système de capitalisation, style assurance vie dans ce cas).

Les seuls programmes que je valide éventuellement, c’est du neuf ou du réhabilité (même fiscalité) mais qui peux se louer en saisonnier (donc fiscalité du meublé) au terme de la période de défiscalisation et du Pinel à La Réunion (réduction d’impôt de 29 % au lieu de 18) mais en allant sélectionner et négocier sur place (on ne peut pas vendre de l’immobilier comme le font certains juste sur catalogue sans visualiser ce que l’on propose).

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Re: Défiscalisation ?

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Re: Défiscalisation ?

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Re: Défiscalisation ?

tu ne crois pas si bien dire @chicot ;)

Drpopol_gvroh3

Re: Défiscalisation ?

Vous parlez de lmnp?
J'ai cru comprendre que c'etait plus valable?
C'est tjs bien?
En meme temps toujours pas tout compris au principe, si pour cette année je veux defiscaliser, ca vaut le coup d'acheter un bien même en fin d'année?

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Re: Défiscalisation ?

sinon tu peux investir dans le PERP comme relaté sur ce site http://www.expert-remuneration.com/index.php/optimiser-sa-remuneration-par-expert-remuneration-com/plan-epargne-retraite-populaire , les cotisations sont défiscalisées et tu peux généralement récupérer 20 % en capital lors de la prise de la retraite. perso, je panache entre immobilier et assurance vie.

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Re: Défiscalisation ?

et, même si ce n'est pas de la défisc, un achat en démembrement ?

c'est à dire acheter la nu-propriété d'un bien neuf (allez voir sur perl.fr) avec une décote de 40%, et après 15 ans on récupère la pleine propriété ?

avantage = rien à gérer, pas de revenus fonciers.
inconvénient : il faut pouvoir sortir une mensualité "sèche", car aucune économie d'impot dessus.

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Re: Défiscalisation ?

drpopol écrivait:
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> Vous parlez de lmnp?
> J'ai cru comprendre que c'etait plus valable?
> C'est tjs bien?
> En meme temps toujours pas tout compris au principe, si pour cette année je veux
> defiscaliser, ca vaut le coup d'acheter un bien même en fin d'année?

C'est le lmp qui n'est plus valable quand tu bosses mais le redevient quand tu arretes. -))

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Re: Défiscalisation ?

le mieux c'est de panacher...

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Re: Défiscalisation ?

drpopol écrivait:
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> Vous parlez de lmnp?
> J'ai cru comprendre que c'etait plus valable?
> C'est tjs bien?

"[NDLR : savez-vous qu’aujourd’hui encore, il vous est possible de devenir “rentier de l’immobilier”, de vous construire un véritable portefeuille immobilier diversifié, en investissant progressivement ? Non, il ne s’agit pas de parts de SCPI. Il s‘agit de profiter du statut fiscal allégé de loueur en meublé non professionnel et d’acheter des biens correspondant à une catégorie très précise. Tout est ici.]"

http://www.contrepoints.org/2016/10/12/268629-limpot-nest-plus-vol

http://pro.publications-agora.fr/990SLOCAMOF01/W990SA03?h=true

Mouahaha ! Attention au piège à cons. Si tu le fais toi meme c'est rentable. Mais vu le boulot que ca représente c'est loin d'etre une rente. -)))