Défiscalisation ?

Forum associé : Gestion patrimoniale

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john33

14/01/2016 à 18:41

Bonjour à tous,

En cette fin d'année voyant mon BNC (surtout les impots s'y rattachant...) je m'interroge sur des possibilités de defiscalisation, meme si je ne pense pas qu'il existe de solutions miracle :

- Payer en serrant les dents et en versant une petite larme résigné...

- PINEL etc j'ai l'impression que l'économie d'impots part chez le banquier, le notaire, le gestionnaire de patrimoine etc Avec le risque d'avoir sur les bras un apart invendable ou non loué...

- Quoi d'autre ? Je ne suis pas un expert.

Vous avez des conseils ? Que faites vous ?

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bf

14/01/2016 à 20:02

LMP il y a qqs années

il n' y a pas de meilleur levier
mais avec 3 critères: l'emplacement , l'emplacement et l'emplacement

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tictac

14/01/2016 à 20:08

Un truc assez peu connu le boorlo ancien.

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chicot29

15/01/2016 à 19:42

bf écrivait:
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> LMP il y a qqs années
>
> il n' y a pas de meilleur levier
> mais avec 3 critères: l'emplacement , l'emplacement et l'emplacement

Et surtout ne pas s'en occuper soi meme car effectivement c'était un bon plan : perdre de l'argent en faisant du déficit, le dit déficit faisant diminuer revenu global. Qu'est ce qu'on ne ferait pas pour payer moins d'impôts hein ! -)))))
Bon maintenant c'est re qualifié en LMNP dont le déficit ne diminue que les revenus immobiliers, ca limite les dégâts rendant ce dispositif moins attractif ( sauf bien sur évidemment pour ceux qui n'avaient que du LMP avant ! LOL et re LOL !)
Le summum de l'arnaque LMP l'affaire apollonia :

"Retour en arrière. L’affaire Apollonia, dont le préjudice est évalué à plus d’un milliard d’euros, a éclaté en 2008, à la suite d’une plainte déposée contre le promoteur du même nom. Entre 1997 et 2008, cette société immobilière aixoise aurait commercialisé des programmes locatifs, présentés comme sans risque et fortement rémunérateurs. Les biens, proposés clés en main avec des offres de crédits toutes prête, étaient censés s’autofinancer par le simple remboursement des loyers. Sauf que les logements se sont révélés largement surpayés, jusqu’à 6 fois leurs valeurs, et les loyers prévisionnels surévalués. « Certains biens se sont avérés impossibles à louer et les quelques 1.000 particuliers-investisseurs ont été plongés dans la spirale du surendettement », rappelle Claude Michel, président de l’association des victimes Anvi-Adevilm."

En savoir plus sur http://www.capital.fr/immobilier/actualites/escroquerie-immobiliere-apollonia-toutes-les-mises-en-examen-des-banques-annulees-889644#IjLdbwuAKePAjZ51.99

La valeur des biens LMP est toujours sur évaluée ( au moins du montant de la TVA qu'on récupère) . Dans l'affaire apollonia l'arnaque a été poussée à l'extrème, la récupération d'une TVA dodue permettant de financer le programme un certain temps. Une fois celle ci épuisée c'est le naufrage.
Tout le monde y a croqué du notaire au comptable en passant par les banques.

Mes LMNP perso ont une rentabilité 3 à 4 fois supérieure à la merde de LMP que j'avais autrefois. ce qui fait que effectivement je ne défiscalise pas mais mes maisons ne me coutent pas un rond. par contre, ca me permet d'augmenter mon patrimoine de 60 000 euros par an sans payer un centime d'impôt, hors taxe foncière.

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trublion

15/01/2016 à 22:10

Coucou le chicot , ben tu es 1 vrai dentiste ou 1 financier ? Vu le temps que tu passes sur eugenol , dans ta cave pour ton p tit corps , sur tes comptes pour defiscaliser ,et que tu es 1 époux hors du commun Et en plus tu bosses du top du top , avec 1 benefice a faire palir le dentiste de base ..Tu nous expliques parce que la moi je comprends rien Mais RIEN ...

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Debroc

15/01/2016 à 23:29

Stop ces arnaques de pinel, borlo...duflot etc ou tu surpayés le bien...evidemment que tu donnes l économie a ceux qui gravitent autour...
Tu t achetés tranquilou un petit appart dans l ancien.. Dans un quartier pourquoi pas populaire
Pas cher.. À rénover...tu déduis direct environ 11000 e direct des impots ( soit le coût des travaux...ou une bonne partie..le reste se déduit sur 10 ans...et tu loues pourquoi pas a qq qui bénéficie de lã caf..çe type de produit reste de loin lã meilleure rentabilité.. Et en plus t as pas l impression de t etre fait arnaquer...
Apres tu mets le bazar en agence.. Car tu as pas le temps de t en occuper..

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Debroc

15/01/2016 à 23:30

Et tu en fais un tous les deux trois ans..

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tictac

16/01/2016 à 00:09

>Pas cher.. À rénover...tu déduis direct environ 11000 e direct des impots ( soit le coût des travaux...ou une bonne partie..le reste se déduit sur 10 ans...et tu loues pourquoi pas a qq qui bénéficie de lã caf..çe type de produit reste de loin lã meilleure rentabilité..

Ce que tu decrit c'est exactement le boorlo ancien. Ca te permet de deduire une bonne partie de tes loyers recus (mais en compensation tu dois louer a des gens modeste, cependant le plafond est elevée, a un prix du m² determiné à l'avance)

http://immeuble-de-rapport.fr/wp-content/uploads/2015/01/borloo2-e1421271330299.png

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chicot29

16/01/2016 à 11:30

tictac écrivait:
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>et tu loues pourquoi pas a qq qui bénéficie de lã caf..çe type de produit
> reste de loin lã meilleure rentabilité..

Ces allocataires de la CAF sont une mine d'or. Putain, non seulement tu leurs fous des cerams CMU plein le bec mais en plus tu les loges pour dé fiscaliser ce qu'ils t'ont rapporté.-))))
Oui, c'est un excellent moyen de profiter de la CAF vu que toi meme tu la paies mais que tu n'en bénéficies pas. -))))
Bon il faut refaire tout l'appart à chaque changement de locataires ( tout comme les cerams à chaque visite une fois tous les quinze ans) mais sinon c'est de la balle. -))))
Surtout ne pas louer à des gens qui bossent c'est pas fiable par les temps qui courent.
Car si un locataire ne paie pas les loyers tu t'assois dessus.

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chicot29

16/01/2016 à 11:42

Bon à part les 2 LMNP j'ai 1 girardin (Guyane) Une besson, 4 Robiens. -))))

Pas de soucis avec les locataires en place, mais en procès avec des locataires qui ne sont jamais venus ( ca il faut le faire !) L'histoire va meme jusqu'en cassation ( ca a de la ressource les cas soc tout est gratuit ).

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chicot29

16/01/2016 à 11:49

trublion écrivait:
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> Coucou le chicot , ben tu es 1 vrai dentiste ou 1 financier ? Vu le temps que tu
> passes sur eugenol , dans ta cave pour ton p tit corps , sur tes comptes pour
> defiscaliser ,et que tu es 1 époux hors du commun Et en plus tu bosses du top
> du top , avec 1 benefice a faire palir le dentiste de base ..Tu nous expliques
> parce que la moi je comprends rien Mais RIEN ...

je ne suis que dentiste. C'est ma femme le financier on dirait pas comme ca mais il faut se méfier des coiffeuses. -))))
Par contre je commence à en avoir marre de faire des allers retours à la déchetterie ( lau point de me faire des potes là bas) et à brico dépot avec mon fourgon. On vient juste de finir le dernier LMNP qu'elle s'est mise dans l'idée de tout casser chez nous et de tout refaire. -)))))

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cessna

16/01/2016 à 14:02

Tu passes tout en frais sur le cabinet

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Debroc

16/01/2016 à 16:55

tictac écrivait:
----------------
> >Pas cher.. À rénover...tu déduis direct environ 11000 e direct des impots (
> soit le coût des travaux...ou une bonne partie..le reste se déduit sur 10
> ans...et tu loues pourquoi pas a qq qui bénéficie de lã caf..çe type de produit
> reste de loin lã meilleure rentabilité..
>
>
> Ce que tu decrit c'est exactement le boorlo ancien. Ca te permet de deduire une
> bonne partie de tes loyers recus (mais en compensation tu dois louer a des gens
> modeste, cependant le plafond est elevée, a un prix du m² determiné à l'avance)
>
> http://immeuble-de-rapport.fr/wp-content/uploads/2015/01/borloo2-e1421271330299.png

"......
Non non cest pas du borlo ancien.. je te parle de le faire toi meme pour ta pomme...juste de l ancien que tu rénoves . Apres tu loues à qui tu veux.. A riche ou pauvre .. Au prix du marché du quartier..evidemment.. A l epoque des francs tu déduisais 70000 fcs direct de tes impôts, soit un peu plus de 10000 euros actuellemnt ..
Sincèrement..Ya rien de mieux si tu arrives à avoir le bien pas très cher..

Effectivement, tu peux aussi louer plafonné ou tu bénéficies encore d au tres avantages.. Sais plus trop lesquels.. Exo de taxe foncière je crois ou des trucs comme ça..
En immobilier, lã règle et qu il vaut mieux louer à qq de fidélise quitte a etre un poil sous le prix du marché , que de louer 100 e de plus et avoir du turn over .

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Cquenotte

16/01/2016 à 18:22

Debroc écrivait:
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> Pas cher.. À rénover...tu déduis direct environ 11000 e direct des impots ( soit
> le coût des travaux...ou une bonne partie..le reste se déduit sur 10 ans...et tu

et ça sort d'où ça ? Déduction du prix des travaux dans l'ancien de tes impôts ? A quel conditions ?

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chicot29

16/01/2016 à 20:19

Il n'y a rien de plus puissant que le LMNP à condition de s'en occuper. Tu ne défiscalises rien mais les loyers encaissés sont nets d'impots ( amortissement du bien mais à la différence d'un fauteuil dentaire ca ne vaut pas que dalle à la fin)
Sinon loi paul jadis ( remplacée par du girardin) ou c'était la moitié de la valeur du bien qui était directement déductible de l'impôt mais les pièges à cons étaient nombreux. -))))
En général d'ailleurs plus la défisc est puissante plus il y a de pièges à cons. -))))

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trublion

16/01/2016 à 22:13

Et vive les coiffeuses ! je ne vais rien rajouter je risque de me laisser aller .....

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enlaye

17/01/2016 à 14:38

trublion écrivait:
------------------
> Et vive les coiffeuses !

oui et ça permet à chicot d'être tranquille le lundi:-))

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Debroc

18/01/2016 à 01:12

Cquenotte écrivait:
-------------------
> Debroc écrivait:
> ----------------
>
> > Pas cher.. À rénover...tu déduis direct environ 11000 e direct des impots (
> soit
> > le coût des travaux...ou une bonne partie..le reste se déduit sur 10 ans...et
> tu
>
>
> et ça sort d'où ça ? Déduction du prix des travaux dans l'ancien de tes impôts ?
> A quel conditions ?

Ca sort que Ca fait plus de 20 ans que Ca existe...déduction des travaux de l impots oui..

Capture_d__cran_2015-03-12_12.28.09_h7phuc

chicot29

18/01/2016 à 10:35

enlaye écrivait:
----------------
> trublion écrivait:
> ------------------
> > Et vive les coiffeuses !
>
>
> oui et ça permet à chicot d'être tranquille le lundi:-))

Jamais tranquille, je me fais faire un shampoing au oeufs et monter une permanente tous les jours, gratuitement -)))))

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Cquenotte

18/01/2016 à 11:12

Debroc écrivait:
----------------

>
> Ca sort que Ca fait plus de 20 ans que Ca existe...déduction des travaux de l
> impots oui..

pffff .... Alors uniquement certains travaux précis de ta résidence principale en déduction direct de tes impôts ou uniquement certains travaux précis en déduction des loyers encaissés sur une location (un bien qui est donc loué !!) ... et pas tous et n'importe comment !

Vw_campersurfvan_i8cpz8

enlaye

18/01/2016 à 11:22

chicot29 écrivait:
------------------
" Jamais tranquille, je me fais faire un shampoing au oeufs et monter une permanente tous les jours, gratuitement -)))))"

t'as pas les photos avant apres ?

Capture_d__cran_2015-03-12_12.28.09_h7phuc

chicot29

18/01/2016 à 13:43

Non mais on gagne facile 15 cm de la racine à la pointe. -)))

Vw_campersurfvan_i8cpz8

enlaye

18/01/2016 à 13:52

CQFD
t'as compris , trublion ?? on peut pas lutter !!

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chicot29

26/02/2016 à 18:30

L'occupant intérieur risque encore de sévir en changeant les règles du jeu.

http://www.lga-sp.com/2015/03/16/un-rapport-envisage-la-revision-du-regime-fiscal-de-la-location-meublee-non-professionnelle-lmnp/

Aucune politique fiscale claire : ce pays est donc bien foutu.

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AS31

24/05/2016 à 19:43

Je suis CGP et je vais vous apporter mon humble éclairage sur la défiscalisation en loi Pinel. C'est assez simple, je ne veux pas en vendre car c'est un piège, explications :

L’essentiel de la réduction d’impôt est concentrée sur 9 ans (2 % par an puis 1 % pendant 3 ans puis plus rien). L’investissement n’est donc cohérent que pendant 9 ans, après il faut revendre, comme le laissent supposer tous les ” vendeurs de défiscalisation ”.

Je prends un exemple en zone B1 (Toulouse) :

Un T2 Pinel de 45 m², acheté à 3 800 € le m² (171 000 € pour un T2 neuf à Toulouse, vous admettrez qu’on ne peut pas me soupçonner de plomber volontairement cette loi Pinel… qui va se plomber elle-même comme vous allez le constater), plus 7 000 € de frais de notaire et de garantie du crédit, loué au plafond soit 508 €.

Je vais encore être bienveillant avec les ” vendeurs de défisc ” puisque je vais supposer des charges non récupérables sur le locataire à hauteur seulement de 7 € le m² (un minimum pour du neuf), des frais d’agence à 7 % TTC (pas cher pour du neuf packagé), une assurance à 3,5 % (impayés, carence, dégradation et protection juridique, je vous fais grâce de la PNO) et une taxe foncière de seulement 650 €, le tout financé par un crédit sur 20 ans au taux de 2 % plus 0,40 % d’ADI. Je suppose que le bien est livré tout de suite et qu’il n’y a donc pas d’intérêts intercalaires sur le crédit.

Résultats (schématique, c’est vrai) sur les années 1 à 9
960 (crédit) – 508 (loyer) + 134 (taxes, frais, charges et assurance en mensuel) – 297 (réduction d’impôt en mensuel) = 289 soit le coût mensuel sur les 9 premières années, soit un coût total de 31 212 €.

Les sceptiques me diront que je n’ai pas revalorisé le loyer, ce à quoi je répondrais que je n’ai pas non plus tenu compte de l’imposition des revenus fonciers qui plombe de plus en plus la rentabilité au fil du temps (intérêts déductibles décroissants).

Années 10 à 12 :
960 (crédit) – 508 (loyer) + 134 (taxes, frais, charges et assurance en mensuel) – 148 (réduction d’impôt en mensuel) = 438

Mon avis : pour un T2, ça commence à coûter cher, d’où l’idée de revendre après 9 ans de location, vérifions comme dirait une célèbre présentatrice :

J’ai acheté un T2 il y a une dizaine d’années en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Mais aujourd’hui, je vends un T2 de 10 ans à un acquéreur qui ne va pas bénéficier d’une réduction d’impôt et qui va donc se référer… AU PRIX DANS L’ANCIEN !
Je répète pour ceux qui doutent : un logement de 10 ans sans avantage fiscal, c’est de l’ancien.

Aujourd’hui à Toulouse, on trouve sans problème des T2 tout à fait corrects à 2 500 € le m² (voir ici, sources notaires : http://www.immoprix.com/ipStat.php?tb=APA&a=&zgid=730313555).

Soyons sympas, car ce n’est pas garanti, en supposant que les prix des T2 dans l’ancien aient grimpé de 1 % par an sur 10 ans pour passer de 2 500 € le m² à 2 800 € (je suis encore sympa car j’arrondis au supérieur).

Notre joli T2 se revendrait donc alors 126 000 € (acheté 10 ans plus tôt à 171 000).

Ce n’est pas fini : l’opération a coûté 31 212 € sur 9 ans (289 € par mois). Le bien est revendu 126 000 € et le capital restant dû sur le crédit est de 106 616 €.

Le capital récupéré par l’investisseur est donc de 19 384 (126 000 moins 106 616), ce qui correspond, pour une opération qui a coûté 289 € par mois pendant 9 ans… A UN RENDEMENT NEGATIF (vous avez dépensé 31 212 et vous récupérez 19 384) !

Pour faire une opération neutre, donc sans perte mais sans gain non plus, il faudrait revendre à :
106 616 pour rembourser la banque plus 31 212 pour se rembourser soi-même, soit 137 828 €, ce qui correspond à un prix au m² de 3 063 €, soit le haut de gamme des T2 sur Toulouse (donc en hyper centre).

Si vous y croyez, moi pas et je ne veux pas vendre du PInel standard à mes clients, surtout pas avec un objectif de revente (je leur propose alors un système de capitalisation, style assurance vie dans ce cas).

Les seuls programmes que je valide éventuellement, c’est du neuf ou du réhabilité (même fiscalité) mais qui peux se louer en saisonnier (donc fiscalité du meublé) au terme de la période de défiscalisation et du Pinel à La Réunion (réduction d’impôt de 29 % au lieu de 18) mais en allant sélectionner et négocier sur place (on ne peut pas vendre de l’immobilier comme le font certains juste sur catalogue sans visualiser ce que l’on propose).