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chicot29

04/04/2014 à 21:45

Après avoir connu les affres du LMP (loueur de meublé professionnel) et de son cortège de vautours. Je suis passé au LMNP (loueur de meublé non professionnel ) ou tout est géré sans intermédiaires ( ce qui ne manque pas de piquant car avant en LMP je ne faisais rien du tout le bien étant géré par de vrais professionnels, encore une aberration de ce pays foutu). Ca marche très bien mais quid des considérations fiscales ? Dois-je préparer mon pelage à une tonte en règle comme c'est malheureusement l'usage dans ce pays ? vos expériences SVP.

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paradoxe

05/04/2014 à 10:49

chicot29 écrivait:
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> Après avoir connu les affres du LMP (loueur de meublé professionnel) et de son
> cortège de vautours.
Tu serais super sympa si tu pouvais étendre un peu plus..
Je suis en train d'étudier la question.
Tu regrettes ? Des trucs à faire attention ? Comment choisir ?
On peut en parler autour d'un verre si tu es dans le sud.

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acid

05/04/2014 à 12:50

Tu peux adhérer à un CGA pour bénéficier des avantages fiscaux correspondants.
Demande à ton AGA s'ils peuvent te le faire et le montant de leurs honoraires.
Avec ces nouveaux chiffres, tu demandes une simulation de csg et irpp avec et sans cga.

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bf

05/04/2014 à 14:13

les affres du LMP ?? quels affres ?
réalisation d'un projet en 2004 et depuis ce n'est que du bonheur , grosse défisc les premières années par le biais du déficit, et désormais enrichissement sans payer d'impots
si je re trouve un projet intéressant , je replonge

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chicot29

05/04/2014 à 14:50

Pour créer du déficit ca no problem. Et pour cause tous les intervenants se sucrent au passage du promoteur au comptable en passant par le vendeur, l'assurance du pret et le gestionnaire du bien avec qui tu as fait un bail commercial.
J'ai eu du bol, viré le premier gestionnaire et le 2 eme a fait faillite il n'y en a pas eu de 3 eme.
Perdu quelques plumes à la revente mais enfin débarrassé de cette merde.
Mais qu'est ce que j'ai économisé comme impôts ! Merci, mille fois merci.-))
Pour info j'ai une rentabilité 4 fois supérieure en gérant de A à Z et je peux profiter de mon bien sans payer quand il n'est pas loué ( avant 20 % de réduction, sur des semaines à 3500 euros ca calme).

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chicot29

05/04/2014 à 15:05

Pour un prix équivalent, il n'y a pas photo.
Revers de la médaille je vais payer plus d'impots ( a priori tranche marginale d'imposition de la moitié des loyers en régime simplifié (micro BIC)) et 0 à mon avis sinon en régime réel d'imposition ( mais pas de possibilité comme en LMP de reporter le déficit sur le revenu global.
Toujours se méfier des gens qui vous veulent du bien ( vous allez défiscaliser et reporter le déficit sur votre revenu global : c 'est le top!)
Je passe sur l'usine à gaz du LMP qui te fais t'inscrire au RSI en plus.

Laquelle est en LMNP ?-))

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chicot29

05/04/2014 à 16:48

Regime LMNP micro BIC déclaration simplifiée :

Si le montant des loyers charges comprises que vous percevez ne dépasse pas 32.900 €, vous êtes soumis à un régime d'imposition forfaitaire, dit micro-bénéfices industriels et commerciaux (micro-Bic) ou encore micro-entreprises.

Régime réel en LMNP :

Au-delà de 32.900 € de recettes par an en 2014, ou sur option, vous êtes soumis à un régime réel d'imposition. Cela signifie que vous allez déclarer vos loyers et déduire vos charges pour leur montant réel, et non plus forfaitairement. Vous allez également appliquer un système d'amortissement. C'est la faculté de déduire une partie du prix du bien de vos recettes locatives. Du coup, ces dernières baissent, ce qui allège votre imposition.

LMP :

Pour être loueur en meublé professionnel, vous devez remplir les trois conditions suivantes qui sont cumulatives :

les recettes annuelles (loyers et charges) de l'activité de loueur en meublé doivent être supérieures à 23.000 €. En cas de commencement d'activité en cours d'année, on applique à ce seuil un prorata temporis pour tenir compte du nombre de jours où l'activité de loueur en meublé a été exercée.
les recettes annuelles du LMP doivent représenter au moins la moitié des ressources du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.
le loueur est inscrit au Registre du commerce et des sociétés en qualité de LMP.

Curieux quand meme qu'un LMNP (non professionnel) doit avoir des recettes supérieures à un LMP pour accéder au régime réel. Ca veut dire que le pseudo professionnel LMP qui fait gérer ses biens par un professionnel se fait baiser.

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chicot29

05/04/2014 à 17:03

bf écrivait:
------------
> les affres du LMP ?? quels affres ?
> réalisation d'un projet en 2004 et depuis ce n'est que du bonheur , grosse
> défisc les premières années par le biais du déficit, et désormais enrichissement
> sans payer d'impots
> si je re trouve un projet intéressant , je replonge

Pour être loueur en meublé professionnel, vous devez remplir les trois conditions suivantes qui sont cumulatives :

les recettes annuelles (loyers et charges) de l'activité de loueur en meublé doivent être supérieures à 23.000 €. En cas de commencement d'activité en cours d'année, on applique à ce seuil un prorata temporis pour tenir compte du nombre de jours où l'activité de loueur en meublé a été exercée.
les recettes annuelles du LMP doivent représenter au moins la moitié des ressources du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.
le loueur est inscrit au Registre du commerce et des sociétés en qualité de LMP.

3 conditions cumulatives : dont celle ci qui n'existait pas en 2001 (sinon j'étais un peu mal barré) :

"les recettes annuelles du LMP doivent représenter au moins la moitié des ressources du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu."

Autant dire que si j'avais encore mon LMP celui ci aurait été dégradé en LMNP version micro-BIC avec impossibilité de reporter les déficits sur le revenu global et payer en plus 41 % d'impôts en tranche marginale sur 50 % des loyers, le fiasco total. Une petite mesure de rétroactivité et tu es sur la paille.-))
Mais c'est pratique on reporte le déficit du LMP sur le revenu global du foyer. Celui ci ne doit pas être très élevé vu qu'il doit représenter moins de 2 fois les recettes du LMP.
Bref tu étais déjà plus ou moins dans la merde et avec le déficit du LMP tu l'es encore plus. Mais tu paies moins d'impôts vu que tes revenus sont amputés du déficit. Pour résumer plus tu as de frais plus tu crée de déficit plus tu te fais baiser moins tu paies d'impôts, logique. Et ceux qui te conseillent gagnent très bien leur vie et n'en font pas eux de LMP.
Usine à gaz made in France.
Ce pays est foutu.

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chicot29

05/04/2014 à 18:39

Mais le LMP permet d'éviter de payer des impôts, meme de se ruiner comme ca on est tranquille à ce sujet. Cas extrème : l'affaire appollonia tout le monde est mouillé des notaires aux banques.

http://www.lesechos.fr/entreprises-secteurs/service-distribution/dossier/0202279535376-apollonia-retour-sur-un-scandale-immobilier-364054.php

Le principe : récupérer la tva qui sert à camoufler le rendement désastreux du montage. Une fois la TVA bouffée en quelques années, tu casques et tu plonges. Impossible de revendre les biens because bail professionnel avec l'organisme de gestion et de toutes façons il apparait que le bien ne vaut en réalité que la moitié de sa valeur (au moins ! je suis gentil). Cerise sur le gateau en cas de réussite pour casser le montage ( case tribunal pour dénoncer le bail pro) tu rembourses la TVA ( déjà bouffée par le déficit) à l'état selon la règle des 20 èmes ( amortissement sur 20 ans).

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bf

06/04/2014 à 21:03

visiblement tu parles bcp mais tu n'es pas une grosse pointure de la compta !!!

je t'explique en restant le plus anonyme possible car notre code de déonto nous y oblige du fait que je suis gérant de la SARL de mon LMP

inscription obligatoire au RSI : faux
bail commercial : faux , tu connais la SARL de famille ?

le reste du coté administratif tu as a peu près juste

mon expérience :construction d'un chalet au cœur d'une des plus grands domaines skiable de France :revenus locatifs remplissant la condition exigée pour etre LMP et pourtant le cabinet fait un bon CA

tu me joins en MP si tu veux mais arrête de dire des betises sur un système complexe que visiblement tu ne maitrises pas !

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chicot29

07/04/2014 à 10:46

Je parle d'un LMP clé en main, conseillé par des professionnels. Pas de LMP "maison".-))
Comment contournes tu le fait que je cite :

"les recettes annuelles du LMP doivent représenter au moins la moitié des ressources du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu."

Hein ? Ou alors si c'est le cas pourquoi te fais tu encore chier à gratter du chicot ?

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bf

07/04/2014 à 13:48

l'emplacement !!

qui te génère sans pb la moitié des revenus d'une grosse activité de chir dent

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chicot29

07/04/2014 à 15:57

Je dépasse les 32 000 euros sans problèmes. Mais de là à dépasser les 100 000..... il y a de la marge meme si je n'en suis qu'à la 2 eme année de location.-))
Quand je serais à plus de la moitié, je pose la turbine, ca voudra dire que mon activité libérale ne sert qu'à payer l'impôt.-))

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bf

07/04/2014 à 16:27

oui alors là il t'en manque un peu !!

2°astuce , si tu es en selarl tu arbitres entre remunération / dividendes et là tu es tjs dans les clous du LMP

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chicot29

07/04/2014 à 17:13

T'inquiètes . J'ai eu en meme temps 4 lois paul (Guyane) 2 besson et un LMP ( a l'époque pas de critère de revenu). Au lieu de 80 000 euros d'impôts par an ca faisait 0 ( meme une légère sur-défiscalisation certaines années). Avec tout ca pas besoin de selarl.-))
J'ai senti le vent du boulet, je préfère payer et etre libre.
Bientôt la liberté totale en quittant ce pays de fous champion du monde de l'usine à gaz. Et pas entre 4 planches , hein !-))

Jayrart_sdkbow

rapelapente

07/04/2014 à 17:47

chicot29 écrivait:
------------------

> Quand je serais à plus de la moitié, je pose la turbine, ca voudra dire que mon
> activité libérale ne sert qu'à payer l'impôt.-))

Rêver ne coûte pas cher ...

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chicot29

07/04/2014 à 18:45

Déjà que la carcd ne m'aidera qu'a payer (au mieux!) l'impot de ma retraite par capitalisation si je reste dans ce pays foutu.-))

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AS31

03/05/2014 à 11:46

chicot29 écrivait:
------------------
> Regime LMNP micro BIC déclaration simplifiée :
>
>
> Si le montant des loyers charges comprises que vous percevez ne dépasse pas
> 32.900 €, vous êtes soumis à un régime d'imposition forfaitaire, dit
> micro-bénéfices industriels et commerciaux (micro-Bic) ou encore
> micro-entreprises.
>
>
> Régime réel en LMNP :
>
> Au-delà de 32.900 € de recettes par an en 2014, ou sur option, vous êtes soumis
> à un régime réel d'imposition. Cela signifie que vous allez déclarer vos loyers
> et déduire vos charges pour leur montant réel, et non plus forfaitairement. Vous
> allez également appliquer un système d'amortissement. C'est la faculté de
> déduire une partie du prix du bien de vos recettes locatives. Du coup, ces
> dernières baissent, ce qui allège votre imposition.
>
> LMP :
>
> Pour être loueur en meublé professionnel, vous devez remplir les trois
> conditions suivantes qui sont cumulatives :
>
> les recettes annuelles (loyers et charges) de l'activité de loueur en meublé
> doivent être supérieures à 23.000 €. En cas de commencement d'activité en cours
> d'année, on applique à ce seuil un prorata temporis pour tenir compte du nombre
> de jours où l'activité de loueur en meublé a été exercée.
> les recettes annuelles du LMP doivent représenter au moins la moitié des
> ressources du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.
> le loueur est inscrit au Registre du commerce et des sociétés en qualité de LMP.
>
> Curieux quand meme qu'un LMNP (non professionnel) doit avoir des recettes
> supérieures à un LMP pour accéder au régime réel. Ca veut dire que le pseudo
> professionnel LMP qui fait gérer ses biens par un professionnel se fait baiser.

Pour qu'il n'y ai pas d'ambiguïté : je suis dans le conseil en investissements depuis 22 ans et je suis indépendant (profession libérale).

Ce préalable étant établi, revenons sur le régime LMNP :

Je passe tous mes clients qui achètent à crédit en régime réel (avec amortissement). En LMNP, impossible de créer un déficit imputable sur le revenu global (only en LMP) mais l'amortissement non utilisé une année est reportable indéfiniment jusqu'à complète utilisation. Cela signifie que, dans la plupart des cas, les loyers tirés de la location meublée sont nets d'impôts (et CSG) pendant toute la durée du crédit (vous pouvez comparer le régime à la location nue en revenus fonciers, c'est édifiant).

Pour rendre le montage fiscalement plus efficace, on peut financer en in fine mais cela suppose de mobiliser, voire de consommer un capital (si c'est un investissement fait pour être conservé le capital nanti servira à solder le crédit, sinon, c'est généralement la revente du bien qui solde ce crédit).

Je ne travaille pas avec des produits neufs car :

Trop chers par rapport à l'ancien
Donc moins bonne rentabilité locative
La réduction d'impôt de 11 % sur le prix HT du neuf est une promo de supermarché (étant donnés les prix du neuf)
Et elle ne permet d'amortir, une fois les 9 ans de défiscalisation passés, que la partie d'investissement dépassant 300 000 euros... donc sur les 300 000 premiers euros, vous passez d'un gain fiscal (défisc) à une perte (loyers imposables ensuite)
L'ancien est livré tout de suite (on peut même visiter... pour l'EHPAD, je vous conseille de rester dehors si vous voulez garder le moral)
L'ancien permet de regarder les comptes de l'exploitant sur plusieurs années pour juger de sa santé économique
En général, je regarde au moins les deux derniers PV d'AG pour voir s'il y a ou s'il y a eu des travaux
Le foncier se faisant rare et cher, les meilleurs emplacements de résidences se trouvent principalement dans l'ancien
L'amortissement est très efficace en ancien (pour une résidence de 10 ans, j'amortis le mobilier sur 5 ans et l'immobilier sur 20 ans, sans risque de requalification puisque c'est la continuité des 10 années précédentes).
Des exemples : http://retraiteetpatrimoine.fr/23.html

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adhoc

03/05/2014 à 12:22

Faites gaffe quand même, les mecs, le coffre fort ne suit pas le cercueil :-)))

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chicot29

06/05/2014 à 19:29

AS31 écrivait:
--------------

> Pour qu'il n'y ai pas d'ambiguïté : je suis dans le conseil en investissements
> depuis 22 ans et je suis indépendant (profession libérale).
>
> Ce préalable étant établi, revenons sur le régime LMNP :
>
> Je passe tous mes clients qui achètent à crédit en régime réel (avec
> amortissement). En LMNP, impossible de créer un déficit imputable sur le revenu

> global (only en LMP) mais l'amortissement non utilisé une année est reportable
> indéfiniment jusqu'à complète utilisation. Cela signifie que, dans la plupart
> des cas, les loyers tirés de la location meublée sont nets d'impôts (et CSG)
> pendant toute la durée du crédit (vous pouvez comparer le régime à la location
> nue en revenus fonciers, c'est édifiant).

Oui, bon en l'occurrence contrairement à la plupart des cas mon lmnp génère du bénéfice. C'est ballot ca va me faire payer des impots en plus.

> Pour rendre le montage fiscalement plus efficace, on peut financer en in fine
> mais cela suppose de mobiliser, voire de consommer un capital (si c'est un
> investissement fait pour être conservé le capital nanti servira à solder le
> crédit, sinon, c'est généralement la revente du bien qui solde ce crédit).

l'avantage du crédit in fine est de diminuer les mensualités, de charger la barque, et de payer plus d'intérets et moins d'impôts.


> Je ne travaille pas avec des produits neufs car :
>
> Trop chers par rapport à l'ancien
> Donc moins bonne rentabilité locative
> La réduction d'impôt de 11 % sur le prix HT du neuf est une promo de supermarché
> (étant donnés les prix du neuf)
> Et elle ne permet d'amortir, une fois les 9 ans de défiscalisation passés, que
> la partie d'investissement dépassant 300 000 euros... donc sur les 300 000
> premiers euros, vous passez d'un gain fiscal (défisc) à une perte (loyers
> imposables ensuite)

J'ai investi dans du neuf, et c'était moi le maitre d'oeuvre, j'ai géré tout de A à Z artisan par artisan. C'est pareil pour les locations. Total des courses rentabilité 3 fois supérieure au LMP que j'avais avant géré par des "professionnels" de A à Z.
inconvénient des impôts en plus. tu n'aurais pas une solution pour remédier à ce problème ? -))
la défiscalisation c'est le chiffon rouge du taureau, la lanterne de la baudroie, l'appeau du chasseur. C'est en fait un transfert d'impot : les "professionnels" le paient à ta place.-))

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chicot29

17/05/2014 à 18:39

Le seul inconvénient du LMNP est de ne pas pouvoir profiter de sa piscine. Les mois ou elle est en fonction étant loués. Quelques rares moments qui en valent néanmoins la peine.

https://www.dropbox.com/s/atv5j9fjthp2j7w/GOPR0001.MP4

https://www.dropbox.com/s/yv3naq89yh1wogm/GOPR0008.MP4

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goupil

18/05/2014 à 11:30

http://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/simulateur-lmnp-location-meublee-non-professionnelle.html

possible aussi pour de l''ancien on ne peut alors juste pas déduire la tva

Je pense que la démarche de chicot 29 est la bonne car comme toujours dans la défisc lorsqu'on fait appel à des "professionnels" le gain fiscal est très largement voire plus que complétement anéanti par la surévaluation du biens et les frais de gestion etc....

un exemple, je regardais un reportage sur l'immobilier portugais qui explosait dans des quartiers de Lisbonne afin d'accueillir les retraités européens qui ne sont pas imposés sur leur retraite. Quasiment du jour au lendemain, le prix du m² des appartements est passé de 1200 € à 3500 € ! ça roucoule pas mal en ce moment au portugal :)))

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chicot29

18/05/2014 à 18:22

goupil écrivait:
----------------
> http://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/simulateur-lmnp-location-meublee-non-professionnelle.html
>
> possible aussi pour de l''ancien on ne peut alors juste pas déduire la tva
>
> Je pense que la démarche de chicot 29 est la bonne car comme toujours dans la
> défisc lorsqu'on fait appel à des "professionnels" le gain fiscal est très
> largement voire plus que complétement anéanti par la surévaluation du biens et
> les frais de gestion etc....

Je me suis fait tondre une fois , mais pas 2 ! Le gain fiscal peut être conséquent mais le gain tout court est complètement nul au mieux voir négatif. la complexité de ces montages est un écran de fumée pour mieux te plumer. Le seul fait de signer un bail commercial avec un gestionnaire te met la corde au cou, il ne te reste plus qu'à prier pour qu'ils fassent faillite si tu veux récupérer ton bien. Ca a été mon cas, tu t'assois sur quelques loyers mais tu récupères ce qui est à toi.

> un exemple, je regardais un reportage sur l'immobilier portugais qui explosait
> dans des quartiers de Lisbonne afin d'accueillir les retraités européens qui ne
> sont pas imposés sur leur retraite. Quasiment du jour au lendemain, le prix du
> m² des appartements est passé de 1200 € à 3500 € ! ça roucoule pas mal en ce
> moment au portugal :)))

Ils passent du sabot double 0 de l'état Français au sabot de 0 portugais.-)))