création d'une SCI

Forum associé : Gestion patrimoniale

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Nanne

25/06/2013 à 14:12

Bonjour à tous.
Nous sommes 3 dentistes en SCM. Nous voulons créer une SCI afin d'acquérir un terrain et de faire construire. Nous avons besoin d'explications sur la création d'une SCI. Nous savons qu'il en existe 2 types SCI à l ' IR et SCI à l'IS... Nous nous sommes renseignés auprès de comptables. Aucun ne nous dit la même chose. Qu'est-il conseillé de faire? Que permet de défiscaliser la SCI à l'IS?

Mon comptable m'a conseillé SCI à l'IS et m'a expliqué que c'était la SCI qui faisait l'emprunt à la banque (et non chacun des associés). ET que des loyers encaissés étaient déductibles les charges, les intérêts des prêts et également les AMORTISSEMENTS...Et c'est justement sur les amortissements que les avis diffèrent...

Merci de votre aide...

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bf

25/06/2013 à 18:34

sur la durée de vie de la SCI c'est identique, en effet:
-à l'IR la fiscalité se paie au fil de l'eau et tu sors sans fiscalité
- à l'IS , il y a peu de fiscalité pendant la vie de la SCI mais tu paies un maximum à la sortie
Différence notable ; à l'IS ta fiscalité sera payée par une partie du fruit de la vente de la SCI mais c'est autant de moins dans ta poche ,
il n' y a pas de solution miracle sinon cela se saurait !!!!

Bagheera_tudzjy

bagheerra

25/06/2013 à 21:36

Nanne écrivait:
---------------
> Bonjour à tous.
> Nous sommes 3 dentistes en SCM. Nous voulons créer une SCI afin d'acquérir un
> terrain et de faire construire. Nous avons besoin d'explications sur la création
> d'une SCI. Nous savons qu'il en existe 2 types SCI à l ' IR et SCI à l'IS...
> Nous nous sommes renseignés auprès de comptables. Aucun ne nous dit la même
> chose. Qu'est-il conseillé de faire? Que permet de défiscaliser la SCI à l'IS?
>
> Mon comptable m'a conseillé SCI à l'IS et m'a expliqué que c'était la SCI qui
> faisait l'emprunt à la banque (et non chacun des associés). ET que des loyers
> encaissés étaient déductibles les charges, les intérêts des prêts et également
> les AMORTISSEMENTS...Et c'est justement sur les amortissements que les avis
> diffèrent...
>
> Merci de votre aide...

A l'IS, les amortissements sont effectivement déductibles, ce qui fait qu'il n'y a en général pas ou très peu d'impôt pendant la période d'amortissement, +/- égale à la durée du remboursement de l'emprunt. Par contre, il y a une taxation de la plus-value à la revente (or après la période d'amortissement, fiscalement le bien vaut zéro donc la plus-value est quasiment équivalente au prix de vente, quel qu'il soit !).

A l'IR, l'impôt est pris pendant la période d'amortissement sur un bénéfice fictif puisque les revenus de la SCI partent en remboursement d'emprunt. On paye donc un impôt sur de l'argent qu'on ne touche pas. La compensation vient à la revente avec une exonération de la taxation sur la plus-value, après 30 ans (sauf erreur). Avant c'était 15 ans, donc avantage à l'IR, mais depuis que c'est passé à 30, les simulations sur 30 ans montrent que c'est kif kif.

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azerty

26/06/2013 à 11:10

dans tous les cas on est dans l'instabilité fiscale.

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pro sante conseil

26/06/2013 à 21:01

Bonjour ,
Nous avions déjà abordé ce sujet dans un précédent post:

Nous réalisons fréquemment des simulations pour anticiper les impacts d'une acquisition immobilière au travers d'une SCI à l'IR ou à l'IS.

Ces outils permettent à nos clients d’être sensibilisés aux différents flux auxquels ils vont faire face , pendant la phase de perception des loyers et de remboursement de crédit , puis pendant la phase de perception de loyer une fois le crédit remboursé, et enfin à la revente le cas échéant.

Il faudra définir des hypothèses sur la fiscalité future ,sur l'évolution du prix de l'immobilier et des loyers , et enfin sur la fiscalité personnelle du client.

Parler d'une meilleure solution entre l'is et l'ir , le crédit bail , l'affectation au cabinet , ou encore en le démembrement de propriété serait un raccourci dangereux.

Il n'existe pas de solution unique et indiscutable , il faut simplement comprendre les avantages et inconvénients de chacune d'elle pour trouver celle qui correspond le mieux a votre situation.

Tres cordialement,

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cabinet Prudentia

08/08/2013 à 00:13

Bonsoir,

L'idéal serait de combiner les avantages de l'IS pendant la perception des loyers et les avantages de l'IR à la revente.
Et justement, c'est possible ! En faisant preuve d'un peu d'habileté fiscale (et non d'abus de droit, ce qui est répréhensible...)

A votre disposition,

Cabinet PRUDENTIA

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bibjegu

08/08/2013 à 00:57

une option à l'impôt société est irrévocable, donc il y aura imposition de la plus-value au moment de la vente du bien ou de la disparition de la société IS.
Je ne vois pas quel artifice ferait qu'on pourrait faire réapparaitre l'impôt sur le revenu à la revente après avoir bénéficié des amortissements du bien...

003_penrd2

Cingulum

08/08/2013 à 11:30

un démembrement d'usufruit ... ;)

--
Dr Cingulum
-----Ancien interné----
----Attaché à l'apex----
http://www.clinic-all.fr/ formation par passion

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cabinet Prudentia

08/08/2013 à 17:49

oui, tout à fait, le démembrement est une piste intéressante mais, pas seulement.
Ce bon vieux Code Civil renferme des solutions tout particulièrement adaptées...

A votre disposition,

Cabinet PRUDENTIA

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doudou59000

08/08/2013 à 18:26

dis donc que de mystère?

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lessek

29/08/2013 à 13:49

doudou59000 écrivait:
---------------------
> dis donc que de mystère?

+1

Du mystère... ou du racolage ;-)

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Papillon38

30/08/2013 à 11:28

Si on opte pour la SCI a l'´IS ,en fin d'activité pro, si on choisi de ne pas revendre le local mais de le transformer en local d'habitation locatif, y a t'il de la plus value à payer?

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eah

31/10/2014 à 14:53

Je reviens sur un post un peu ancien....(particulièrement au regard de la réponse de Cingulum)
En quoi et comment le démembrement permet-il d'échapper à l'imposition sur la plus-value en cas d'option pour une SCI à L'IS (je suis en train d'acheter mon local et je suis un peu perdue au milieu de toutes les options proposées...)
Merci d'avance pour la(les) réponse(s)

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D.Roger

31/10/2014 à 15:32

Pourquoi ne vas-tu pas voir un notaire ou un avocat fiscaliste ? Ils pourront mieux te renseigner que des dentistes ...

Aaaah et ne me parle pas du côté financier, sinon cela serait donner raison aux centres low-cost et centres Leclerc qui sont moins chers que les dentistes libéraux ...

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BCS et Associes Partenaire

31/10/2014 à 18:56

Effectivement prenez le temps de vous faire conseiller par un expert (avocat, notaire, expert comptable).
Si le projet est urgent, sachez que l'on peut facilement faire passer un SCI à l'IR à une SCI à l'IS mais que l'inverse n'est pas vrai.

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eah

01/11/2014 à 14:28

Experts comptables (oui, deux!!) et notaire questionnés.... Les réponses ne sont pas vraiment claires et tranchées, plein de "oui mais" . L'avis de quelqu'un qui a testé et qui est content me semble le meilleur moyen d'éviter les grosses erreurs!

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eah

01/11/2014 à 14:31

Experts comptables (oui, deux!!) et notaire questionnés.... Les réponses ne sont pas vraiment claires et tranchées, plein de "oui mais" . L'avis de quelqu'un qui a testé et qui est content me semble le meilleur moyen d'éviter les grosses erreurs!

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Enki

01/11/2014 à 15:29

Les experts t'on répondu "oui mais..." parce qu'il n'y a pas de réponse tranchées. Une bonne solution aujourd'hui peut être mauvaise demain. Tu peux avoir un taux d'imposition sur le revenu inférieur à l'IS aujourd'hui et que ça s'inverse dans 5 ou 10 ans....L'instabilité fiscale chronique, les aller-retours du GVT sur l'imposition des dividendes ces derniers jours......pas facile d'y voir clair.

Le plus simple, surtout si c'est un peu urgent, est de mettre la SCI à l'IR. Ça laisse le temps de voir venir et d'avoir une base de calcule, il n'est pas trop tard après pour passer à l'IS, mais c'est irréversibles.

Quoi qu'il en soit, les statuts doivent être au service du projet. Peut-être que ton projet n'est pas assez bien défini ?

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Pool

07/12/2014 à 19:38

Bonsoir,

Je viens de créer une SCI a l IS qui va acheter un plateau nu et faire travaux d aménagements

faut il que cette SCI prenne l option TVA:

D un côté je récupère tva plateau + aménagements donc investissement moins lourd mais amortissement des sommes HT d un autre côté la SCI factura de la TVA non récupérable au praticien puisque non assujéti a la TVA, donc perte de 20% sur les loyers.

Si je ne prends pas l option, sommes en TTC donc 20% de plus en terme de cout mais amortissement plus importants

35 ans d exercice encore pour moi, pour le moment je suis seul mais cabinet pour plusieurs à terme.

J espère etre a peu près clair, pouvez vous m éclairer ? Les avis divergent autour de moi...

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cosmos1999

07/12/2014 à 20:03

" Eugenol" : super site ........Assistante dentaire , prothesiste,banquiers , assureurs, urssaf , trésor public What 'else : Je suis dentiste , je fume et je picole et je suis fauché en plus ....Quand est ce que je vais en taule ?

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cosmos1999

07/12/2014 à 20:03

" Eugenol" : super site ........Assistante dentaire , prothesiste,banquiers , assureurs, urssaf , trésor public What 'else : Je suis dentiste , je fume et je picole et je suis fauché en plus ....Quand est ce que je vais en taule ?

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eah

17/12/2014 à 21:02

Pool écrivait:
--------------
> Bonsoir,
>
> Je viens de créer une SCI a l IS qui va acheter un plateau nu et faire travaux d
> aménagements
>
> faut il que cette SCI prenne l option TVA:
>
> D un côté je récupère tva plateau + aménagements donc investissement moins lourd
> mais amortissement des sommes HT d un autre côté la SCI factura de la TVA non
> récupérable au praticien puisque non assujéti a la TVA, donc perte de 20% sur
> les loyers.
>
> Si je ne prends pas l option, sommes en TTC donc 20% de plus en terme de cout
> mais amortissement plus importants
>
> 35 ans d exercice encore pour moi, pour le moment je suis seul mais cabinet pour
> plusieurs à terme.
>
>
> J espère etre a peu près clair, pouvez vous m éclairer ? Les avis divergent
> autour de moi...
>
>

J'ai finalement déniché ce site plutôt intéressant:
http://www.vhavocats.fr/simulateur.php
Par contre pour la TVA mon comptable m'a convaincue de laisser tomber (compliqué pour un bénéfice minime: exemple perso : j'aurais récupéré 30 000 € de tva sur 150 000 environ de travaux et achat de matériel. Le loyer se montant approximativement à 1500 E, je rajoute chaque mois environ 300 E de TVA, soit 3600 par an. En moins de 9 ans je paie plus de TVA que je n'en ai récupéré...)
Le démembrement me séduisait mais il ne semble rentable que pour les sommes importantes et le montage est compliqué et couteux . Je suis donc restée sur une SCI soumise à l'IS.
EAH

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eah

17/12/2014 à 21:02

Pool écrivait:
--------------
> Bonsoir,
>
> Je viens de créer une SCI a l IS qui va acheter un plateau nu et faire travaux d
> aménagements
>
> faut il que cette SCI prenne l option TVA:
>
> D un côté je récupère tva plateau + aménagements donc investissement moins lourd
> mais amortissement des sommes HT d un autre côté la SCI factura de la TVA non
> récupérable au praticien puisque non assujéti a la TVA, donc perte de 20% sur
> les loyers.
>
> Si je ne prends pas l option, sommes en TTC donc 20% de plus en terme de cout
> mais amortissement plus importants
>
> 35 ans d exercice encore pour moi, pour le moment je suis seul mais cabinet pour
> plusieurs à terme.
>
>
> J espère etre a peu près clair, pouvez vous m éclairer ? Les avis divergent
> autour de moi...
>
>

J'ai finalement déniché ce site plutôt intéressant:
http://www.vhavocats.fr/simulateur.php
Par contre pour la TVA mon comptable m'a convaincue de laisser tomber (compliqué pour un bénéfice minime: exemple perso : j'aurais récupéré 30 000 € de tva sur 150 000 environ de travaux et achat de matériel. Le loyer se montant approximativement à 1500 E, je rajoute chaque mois environ 300 E de TVA, soit 3600 par an. En moins de 9 ans je paie plus de TVA que je n'en ai récupéré...)
Le démembrement me séduisait mais il ne semble rentable que pour les sommes importantes et le montage est compliqué et couteux . Je suis donc restée sur une SCI soumise à l'IS.
EAH

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Debroc

18/12/2014 à 01:12

(Plus value...15 ans... avant ...c etait mieux, 30 ans sous fin Sarko.. 22 ans ...avec François )

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clemsdent

18/12/2014 à 14:30

eah écrivait:
-------------
>> >
>
> J'ai finalement déniché ce site plutôt intéressant:
> http://www.vhavocats.fr/simulateur.php
> Par contre pour la TVA mon comptable m'a convaincue de laisser tomber (compliqué
> pour un bénéfice minime: exemple perso : j'aurais récupéré 30 000 € de tva sur
> 150 000 environ de travaux et achat de matériel. Le loyer se montant
> approximativement à 1500 E, je rajoute chaque mois environ 300 E de TVA, soit
> 3600 par an. En moins de 9 ans je paie plus de TVA que je n'en ai récupéré...)
> Le démembrement me séduisait mais il ne semble rentable que pour les sommes
> importantes et le montage est compliqué et couteux . Je suis donc restée sur une
> SCI soumise à l'IS.
> EAH

pareil pour moi. La recup de la TVA n'est intéressant que dans certains cas, ou cela te permet de moins emprunter.
J'ai opté pour l IS et amortissement du bien.Pour le moment je prends les avantages que je peux, et on verra dans 30 ans. le règles auront changé d'ici là. Dans le pire de cas, je refais un emprunt et des travaux pour le transformer en habitation en gardant la même SCI.