bail mixte

Forum associé : Exercice professionnel

024_kk11rb

annie

22/11/2008 à 05:04

Cela pourrait intéresser la personne qui posait la question sur l''obligation d'habiter dans le local,je ne retrouve plus le fil

Bail à usage mixte

Cass. Ass. Plénière : 22.2.96

Dans cette affaire, le bailleur après avoir donné en location des locaux devant être affectés d'une part à l'habitation personnelle du locataire, d'autre part à l'exercice de sa profession : chirurgien dentiste, donne congé pour le terme du bail.

Le juge du fonds donne satisfaction au bailleur, au motif que le locataire, occupant les lieux à titre uniquement professionnel, ne pouvait prétendre au renouvellement du bail. La Cour de Cassation sanctionne cette décision et reconnaît au locataire le droit au renouvellement du bail, considérant que la destination des locaux à usage mixte professionnel et habitation n'implique pas, par elle-même, l'obligation d'utiliser les lieux à chacun des usages prévus par le contrat, confirmant ainsi une jurisprudence constante (Cass. Civ. III : 11.1.89, Cass. Civ. III : 25.5.92 et 23.11.93).

La Cour d'Appel de Renvoi refuse de suivre la Cour de Cassation ; c'est pourquoi, saisie d'un deuxième pourvoi, la Cour de Cassation se réunit en assemblée plénière pour rendre sa décision. La position de l'assemblée plénière ne constitue pas le revirement total attendu de la doctrine. La Cour considère, en effet, que le titulaire d'un contrat à usage mixte n'est pas tenu, durant le bail, d'utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention, mais il ne peut se prévaloir du droit à renouvellement du contrat prévu par la loi du 22 juin 1982, s'il n'occupe pas au moins partiellement pour son habitation principale les locaux pris en location.

En conséquence, le locataire reste libre de ne pas respecter la destination mixte du bail pendant son cours et le bailleur ne pourra pas obtenir la résiliation du contrat pour non-respect de la destination mixte du bail. En revanche, ce même motif pourra lui permettre de refuser en fin de bail le renouvellement.

Ainsi, les titulaires de baux qualifiés de mixtes, mais en fait à usage professionnel uniquement, ne bénéficieront plus du statut protecteur de la loi du 22 juin 1982 (aujourd'hui de la loi du 6 juillet 1989) qui ne protège que le droit au logement du locataire.

http://www.anil.org/fr/analyses-et-commentaires/jurisprudence/1996/bail-a-usage-mixte/index.html

Avatar_small

folofrine

24/11/2008 à 04:41

Merci Annie pour ta réponse.
J'avais, après des recherches sur Google, trouvé la m^me info que toi.
Donc la conclusion est effarante.
Un bail mixte oblige le dentiste à vivre dans les lieux. (si il ne veux pas avoir de soucis au renouvellement).
En gros, un dentiste père de famille qui veut reprendre un cabinet qui a une surface de 85m2 avec une surface habitable de 40m2 par exemple est obligé d'être soit :
- Hors la loi.
- Soit vivre à Vie, ratatiné et obliger ses enfants à vivre entassé.
Qu'est ce que c'est que ces lois françaises faîtes uniquement pour faire c...ier?

Quelles sont vos expériences? (car je crois savoir que les baux mixtes sont loins d'être rares à Paris)

Avatar_small

bibjegu

24/11/2008 à 09:35

il y a (malheureusement ?) une logique dans cette décision. Il faut au préalable se renseigner sur ce qu'on achète et en accepter les règles.

Il y a eu (et il y a) des précédents équivalents pour le même type de bail chez les boulanger (par exemple)... Qui d'autre que le boulanger accepterait de vivre au-dessus d'une boulangerie ?

Un brave comptable devant l'incrédulité de l'avocat ou du notaire renseigne les protagonistes des soucis d'un tel type de bail (s'il y a moyen d'y remédier). Dans 3 cas sur 4, tout le monde s'en contrefout...jusqu'à vouloir changer 6 mois ou 2 ans plus tard.

Et le propriétaire de s'étonner qu'il n'arrive pas à louer la partie habitation... il y a quelques cas pendables.

024_kk11rb

annie

25/11/2008 à 05:29

folofrine écrivait:
-------------------
> Merci Annie pour ta réponse.
> J'avais, après des recherches sur Google, trouvé la m^me info que toi.
> Donc la conclusion est effarante.
> Un bail mixte oblige le dentiste à vivre dans les lieux. (si il ne veux pas
> avoir de soucis au renouvellement).
> En gros, un dentiste père de famille qui veut reprendre un cabinet qui a une
> surface de 85m2 avec une surface habitable de 40m2 par exemple est obligé d'être
> soit :
> - Hors la loi.
> - Soit vivre à Vie, ratatiné et obliger ses enfants à vivre entassé.
> Qu'est ce que c'est que ces lois françaises faîtes uniquement pour faire
> c...ier?
>
> Quelles sont vos expériences? (car je crois savoir que les baux mixtes sont
> loins d'être rares à Paris)

Le mieux est d'acheter les murs;) les lois changent a chaque fois! les propriétaires sont versatiles ,exemple je paye30% pour usage professionnel les 50% pour droit de céder,et la nouvelle lubie du gérant est de dire que je n'ai pas le droit de céder qu'il assignera le nouveau locataire!
En fait j'aimerais poser la question de savoir a l'arrêt d'exercice et sans céder ,s'il serait possible de reprendre le local en habitation sans ces majorations,? en fait l'inverse de toi!:)

Avatar_small

plouf

25/11/2008 à 07:40

Dans un autre fil de discussion, je vous avais fait une réponse détaillée. Je peux en parler en connaissance de cause puisque que cela m'est arrivé.

Cette jurisprudence sur la non reconductibilité du bail en cas de non occupation personnelle par le locataire ne fait pas obstacle à la contestation du congé quand le logement n'est pas décent ou quand il ne respecte pas le décret cité dans mon fil précédent. Le bail est est alors requalifié en bail professionnel.

Avatar_small

bibjegu

25/11/2008 à 19:13

Je vais me répéter mais on est dans le cas où il faut se renseigner avec un professionnel qui a pignon sur rue sur ce qu'on achète.
Internet, c'est super mais si les infos lues sont fausses ou ne correspondent pas à votre situation, assumez-en les conséquences. Le droit, c'est tout de même quelques années d'études. Peut-être que certains professionnels exagèrent dans leurs tarifs...

On retrouve des baux mixtes car les gens n'aiments pas changer (ils préfèrent que ça change chez le voisin). Les règles sont là pour délimiter le champs du propriétaire et du locataire avec des règles standards. Je comprends qu'elles ne plaisent pas d'emblée mais ce sont des garde-fous. Et quand bien même ils existent, on se complait à les transgresser.

Avant de vous lancer à conclure un bail, comme vous n'êtes pas juriste, allez voir un professionnel et posez lui les questions. Il faut voir large avant de se retrouver le bec dans l'eau. Et si la situation actuelle du bail mixte ne vous convient pas, une solution existe : le dialogue. Malheureusement, le Français est souvent tête de bois.